出现三种新现象

　　以前，与开发商签订预售合同后，预购人只要通过预售合同中权益转让书，就可直接把房屋转让给购方，购方可凭预售合同和权益转让书直接办理房屋交接手续和小产证。但《决定》实施后，由于没有小产证，直接签订《上海市房地产购卖合同》有风险。为了规避“期房限转”政策，实践中，购卖双方通常先行签订一份协议：约定好房屋的价款，购方支付一定的定金给卖方，待小产证办出后再签一份正式的《上海市房地产购卖合同》。具备上述性质的协议书，不管其标题为何名称，我们都将之称为认购书。

　　另一种现象是，购卖双方在小产证没有办出来之前，直接签订了《上海市房地产购卖合同》，约定房屋价款，购方先支付一定的定金给卖方，待小产证办出后再行付款、房屋交付和转移登记。

　　还存在一种现象是，没办出小产证前，购卖双方直接签订《上海市房地产购卖合同》或内容与之类似的协议，购方不仅支付一定定金，且支付部分房款，卖方也按照合同约定，把房屋实际交付给卖方占有、使用、收益。

　　认购违约怎么办？

　　由于认购书并不代表购方有权主张购方交付房屋，它对购卖双方的约束力仅仅是创设了双方为将来订立购卖合同而协商的义务。由认购书到购卖合同的签订，购卖双方应当遵循诚实信用原则，将认购书所确定的原则贯彻到购卖合同的条款中。而根据我国现行法律、法规及司法解释，没有赋予认购书强制订立购卖合同的效力，也没有规定根据认购书强制实行履行的义务。所以，如果一方仅根据认购书要求对方继续履行，签订购卖合同、交付房屋，就不能获得法院支持。守约方只能要求支付违约金罚则支付双倍定金，或者认购书中约定有违约金，且违约金高于定金，则可要求支付违约金。是否还可根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第113条。要求违约方赔偿应该签订购卖合同时或起诉时房屋价款与认购书中约定的房屋价款差？回答是否定的。认购书不同于购卖合同，从公平的角度来说，购方只支付了少量定金，就能享有房屋的巨大使用收益或卖方只收取了少量定金，就可规避市场风险，也不符合法律的基本价值。

　　保护自己权益的方式

　　在目前房价调整的情况下，购卖双方都存在违约的可能性。怎样才能减少违约方恶意违约？守约方可在认购书中约定较高的违约金，致使违约方慎重考虑违约是否有利，以增加违约方恶意违约成本。个办法是双方直接签订房地产购卖合同。在一方违约时，请求法院判令其继续履行合同，还可要求其支付迟延履行违约金。第三个办法是委托专业的律师服务机构参与：签订认购书；签订附条件的购卖合同；双方做好委托律师办理相应手续的委托公证；律师负责办理后续房款交割、房屋转移登记等手续。这种方式对守约方安全、有效。

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