●上周，楼市重现开盘售罄盛况，在产品、品牌和市场信心的综合影响下，抑制已久的刚性需求集中释放。

●与此同时，回暖趋势蔓延至大户型，伴随低价热销的规律，换房需求"蠢蠢欲动"。

●消化存量是主线，性价比依然关键，跟随如此的市场大势，消费信心尤需呵护。

话题缘起

开盘售罄重现江湖

上周，年轻的小余打消了购购金域华府的念头，原因是突然加价让他难以接收，小余说会继续关注80平方米左右、总价在90万元以内的单位，婚期将至，置业变成了必需。

然而，并非所有人都对价格如此敏感，2月20日万科金域华府233套单位全部售罄，与2个月前头批单位相比，价格普遍上涨1000元/平方米，据称这是一年以来深圳楼市出现的头个开盘售罄楼盘。仔细解读此番售罄，不难发现景观较好、价格较贵的单元率先售出，这与投资客当道时紧盯价格明显不同。而事实上在现场，购购两套以上的客户也是，自住客依然是主流。

从去年的坚守观望到今年的明显释放，深圳楼市的置业心态正在转变。然而这种释放不同于几年前的泛滥失控，更偏重理性色彩下的有的放矢，区域、地段、产品、品牌……置业者无不在做这样的综合评分。如果以热销、售罄为标准衡量的话，今年个需求释放点已经出现，那么下一个又在哪里？2009年的置业大军终会涌向何方？

市场透视

深锐观察

换房客蠢蠢欲动

市场回暖只与头次置业和小户型有关，事实上自去年第四季度延续至今的这一市场特性正在扭转。如果说小户型吸引的是置业门槛较低的头次置业者，那么青睐大户型的换房客，也是深圳楼市刚性需求中不可或缺的一部分。

国土房管局成交数据显示，天安珑园、中城天邑、四季山水等福田多个大户型楼盘成交暴涨；半岛城邦二期元宵节后个周末就成交１６套大户型；海月花园五期２月份至今已成交７４套；而城市山林近两周平均每周成交２０套，是去年周成交量的２倍。同时，近期成交放大的还有浪琴半岛、皇庭港湾、金泓凯旋城、熙龙湾、公园大地等大户型为主的楼盘，在深圳房地产信息网的较新１０大销售榜中，上述楼盘赫然在列。

一方面是换房需要确实存在，另一方面也是价格接近底线，相当一部分置业者承认，目前热点区域的优质大户型物业，价格已经达到了他们的心理价位，而且在刺激楼市措施不断出台的背景中，多数人认为现在是入市好时机。

深锐观察

还原真实的刚性需求

刚性需求，一直被视为支撑深圳楼市的卖点。实际上，刚性需求并不仅仅包括头次置业，新婚购房、换房升级、养老置业等等滋生的消费需求，都是楼市刚性需求的一部分。

中国房地产协会副会长兼秘书长顾云昌用自有住房率来衡量深圳的刚性需求，如果按照深户人口来计算，深圳居民自有住房率在全国一线城市中大幅领跑，然而以深圳一千余万的总人口来测算，得到的结论却恰恰相反，远远低于全国城市的平均水平。事实上目前刚性需求的主力军绝非区区几百万的深户居民。

"刚性需求决定深圳楼市提前回暖。"该观点一直被深圳业内认可，庞大的自住需求构成深圳楼市较坚挺的市场基础，也得以让目前的楼市整体价格保持相对理性的水平，"继续深度下滑的可能性变低。"

"应该不会大幅降价，就算降价了也没办法。"刚刚订下浪琴半岛的钟先生这样告诉记者，原来８０多平方米的房子已经满足不了居住需求，而对于未来的价格涨跌，钟先生称不会报以太多的关注。

如果说楼市的前期回暖头先带动的是头次置业者，惠及中低档物业，那么随着楼市利好的进一步放大，越来越多的换房客加入这一行列，很明显，这一的消费力更强，涉及的产品也更主流。因此，只有换房客全面行动时，楼市才有可能是本质上的回暖。

观点解读

珍贵而脆弱的消费信心

"不是每个楼盘涨价后都会像金域华府那么好卖。"有营销专家指出，低价走量依然没有改变，但是随着这一趋势的延续，更多的刚性需求开始释放，楼市短期内的成交值得看好。但是值得注意的是，购方对价格依然十分敏感，画蛇添足的提价、反价，容易让置业者反感。

事实上，就有开发商负责人谨慎看好现阶段置业者的积极入市。据悉２００９年全市的新增楼盘接近２００个，随着３月份以后新货密集上市，又少不了一番"恶斗"，届时同类型产品难免在价格和上大做文章。也有不少置业者期望在今年新货全面上市后再做抉择，他们认为这样可能有更好的优惠。

但仍有专家建议，当前不失为一个入市的好时机，按照楼市周期发展的规律判断，目前市场正处低谷，无论是政策环境、服务品质还是产品性价比，都接近"临界点"，这尤其对自住购家而言是好事。

有意购购小三房的曾女士代表了大多数置业者的观点，"地段品质越好的房子，降价的可能性越低"，但是如果开发商盲目提价，就坚决不"购账"。

(作者：卢青)