新房楼市火到“光膀子卖楼”

　　盘点：一年四波行情让人看不懂

　　2009年的楼市用"疯狂"来形容一点也不为过，尤其是新房市场，不仅是普通购房者看不懂，连专业人士也直呼没想到。根据前三个季度的统计数据显示，往年一般全年较多就两波行情，没想到今年竟然有四波！高潮迭起的2009年，前后有四波购房高峰，每一波行情，房价的平均涨幅都在15%-20%左右。全年的平均涨幅估计在60%-80%之多。

　　今年两、三月份的时候是波购房高峰。业内人士认为，这波高峰的购房主力是刚性需求购房者。在售楼处可明显看到，来购房的很多都是小夫妻，或者刚工作不久的年轻人；四、五月份和八、九月份时又出现了两波行情，大批投资客登场了，楼市也到了较疯狂的时候。"有些楼盘连样板房都没完工，样板景观也看不到，就开卖了，业内人士管这叫‘光膀子卖楼‘。"十月份则是第四波。

　　四波行情轮番上阵，房价则是不停地"翻跟头"。 2009年房价到底涨了多少？根据易居中国为晨报少有提供的数据，2009年2月时，也就是春节刚过，上海一手房的成交均价1.2万元/平方米左右，到了11月份，成交均价已经涨到了1.8万元/平方米。具体到楼盘，根据易居中国对近200个上海在售楼盘全年销售情况的跟踪统计，全年成交均价涨幅超过20%的楼盘有115个之多，涨幅15%-20%的有11个；涨幅10%-15%的有14个，涨10%以下的则是32个楼盘。可以说，基本上是"全线上涨"。涨幅的楼盘达到了107%之多。

　　展望：楼市进入“准高原”

　　"今年一年就跑了两年半的行情，明年无论如何不会再有今年这样的‘四波‘了。"谈到对明年一手房市场的展望，景瑞地产营销副总监杨子江表示谨慎："楼市这一年的发展，就好比从去年的‘盆地‘慢慢往上爬，现在已经到了‘准高原‘，但是还没到真正的‘青藏高原‘。 "杨子江说："爬到了准高原，空气是稀薄了点，但是还喘得过气。"而明年的一手房产品，由于"70/90政策"的淡化，所以大房型的产品会多起来。

　　下半年二手房“串烧”凸显

　　盘点：房价几乎“内外倒挂”

　　与一手房相比，2009年二手房表面看上去要平稳一些。 21世纪不动产市场研究分析师黄河滔告诉记者，二手房行情只有两波涨幅，五、六月时一波，十月份是波。

　　但这两波涨幅也很凶猛。"今年二手房涨个35%算是比较平常的，极端的涨70%都有。"黄河滔说，今年二手房市场外环周边的行情特别火爆，涨价几乎一年从头到尾没有停过。目前市场上卖得较好的房子总价在150万-200万元之间，而外环周边这样的房子是较集中的。"卖得较快，涨得也较快"。房源的抢手加上周边一手房大幅高开的带动，使得外环周边二手房价也涨到令业内看不懂的程度。

　　"我年初的时候曾经问过我们三林分行的一位经理，三林的房价会涨到多少，当时他回答我说到一万六七千元差不多了。"他自己也没想到，目前三林的二手房均价已达到了2万元/平方米左右。"这个价格再加上几千元就能购到内环内的老公房了。"黄河滔说，按照这个速度涨下去的话，说不定就要出现"内外倒挂"的奇特景象，即外环周边的房价要超过了内环内的一些房龄较老的房子，这在以前是不可想象的。

　　由于今年升级换代和置换房产的人特别多，二手房市场形成了奇特的"串烧"现象--甲看中了乙的房子，乙又同时盯着丙的房子……当中任何一环不通则交易无法完成，但是只要一环打通，就可以完成一串交易。这样的"串烧族"主要出现在下半年，黄河滔说，在上半年，置换客大多还是卖了房子去购新房。但是到了下半年，就成了纯粹二手房之间的换手。

　　"这种二手房‘串烧‘的出现并不是好的现象。"《都市住宅》主编罗渊表示，置换客卖了房子，还是只能购二手房，那么新房到底是谁在购呢？说明一手房市场充斥着大量投资客，自住的越来越少，炒房的越来越多，局部地区的泡沫已经出现。

　　展望：外环周边房源只能靠外来购购力

　　展望明年的二手房市场，专家认为，由于外环周边今年房价涨得太快，加上房源消化得也多，一些当地居民已经很难承受得起，"可能只能靠外来购购力来支撑了"。

　　而"串烧族"可能依然是明年二手房市场的主力，因为置换的购家一直都是二手房市场的重要组成部分。

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