进入08年，成交量依然低迷。自从王石的"四十岁前不购房"和"拐点"论成为房地产的主流话语以来（当然，王石曾向我们解释过论点的前言后语，可惜的是媒体的简单放大），房地产一片风声鹤唳。而深圳的中天、创辉事件；股市的不景；美国的次贷风暴；春运的大风雪；土地的流拍；银根的紧缩，都为08年的市场开出了暗盘。

大家必须承认以下事实，（正如王石所说，"这是秃子头上的虱子，明摆着的"）：

--成交量下滑，不只是深圳，珠三角，有向全国蔓延之势；

--土地市场拐点，疯狂的"地王"已成为全国范围内的昨日黄花；

--现金流，成为开发企业08年的主要命题；

--一手市场回归理性，在珠三角，新开盘的价格普遍有对比07年的折让，有的区域折让甚至相当大。

在这种情况和气氛下，大家似乎没有任何理由在此时购房了，可是市场还有成交。目前珠三角成交量大概是去年上半年的25%~30%之间，相比过去两年成交量（一手加二手）是有史以来的较高，比正常年份高出30%~40%，是价格快速增长之前的33%~40%之间；加上历年1~2月即圣诞春节期间，成交量都在年度平均的50%以下，因此可以得出目前成交量也是正常年度同期成交的六成左右，并没有如一些媒体所宣传的那么不堪。几个原本不打算置业的朋友，较近也在找房、看盘，这就引起了我极大的兴趣，这些在淡市中购房的人，是些什么人？怎么购？他们是怎么想的呢？

一、谁在淡市中购房？

与经济学者所说的在股市暴跌时，购入的人是一些信息不完备的后知后觉者不同，事实上，房地产市场与股市的本质区别在于：一，这是人的一生中少有的重大的投资行为；二，相对长的成交期，使得信息的对称性要比股票高很多。

股市在暴跌中，接盘的人，很多是信息不完备，希望入市抄底，据我们接触的成交客户而言，他们正好相反，其对楼盘情况的掌握，远比楼市火热时成交客户要完备得多。他们是：

1、长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有改租为购的头次置业者；

2、刚性的头次置业者，这是中国人的特点，购房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现。一个购房者这样说："也许这不是购房子的好时机，却是我需要购房子的时机"，他们是目前中小户型的主要购家；

3、长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚人民币升值的，他们是目前豪宅的主要购家。

二、他们怎么购房？

与去年高潮时购房的"羊群效应"不同，他们更接近专业的购房者：头先是大量地看房，不只是比较一手的开发商的房子，还比较同区的二手房，甚至是广泛区域的房子，从容而专业；其次是砍价能力强，不到心理接受的价位决不出手，而正因为掌握了大量的信息，以至于他们可以判断出手下订的时机；当然，他们会总结出较为合适的条件，比如付款方式和装修设备，以及付佣金的优惠。

这是典型的购方市场，购方拥有了主动权，同时这是一群典型的探低实践者，他们对大市负面消息的运用，不是用来悲观的感叹，而是用来维护自己的利益。

中小户型的购家，基本是前几年没赶上置业潮的一群，他们在06、07年面对着疯涨的房价对置业几乎绝望，但此次调整使得价格可以承受了，自己的积蓄和收入可以支付头期和按揭了，加上租金上调，这就成为购房的一大动力。目前，这是成交量的主要构成。

大户型与豪宅的购家，大都是六七年前购购了自住用房，这部分购家有一个重要的换房时间参数，五年的换楼期。这六、七年中，发生了一系列的客观变化--楼宇的质量有了明显的提高；中高端家庭收入尤其是资产性收入有了很大的提高；子女成长带来了学校和社区等一系列变化，这使得"五年之痒"并不只是投资问题，而成为了生活方式问题。

三、他们是怎么思考问题的？

头先，他们并不是网络上被简单分类为"多军"的单纯投资者，事实上他们也并不看好物业在短时间内升值，短期投资者--就像07年的"深军北伐"一样，是"宁购当头起"的；

其次，他们顶着"下滑"的压力购房，确实源于一些长期生活和投资的实际考虑，而长期投资与短期炒卖基本上是两类不同的人，而他们普遍对物业价值长期看好；

还有，他们知道房地产市场与股票市场的本质区别，就是房子的价格是"个别形成"的，每套房子的价格都会有不同的形成特点，而此时，正是购家主导成交价的时候，因此房子的价格，绝非铁板一块，好价格的出现还取决于卖家在本次宏调中的损伤程度。

此外，他们都是实证主义者，而非推理演释家，当他们看到银行的抵押物的坏账率没有提升，豪宅总体放盘量没有提高，个别低价位的成交则是他们的机会。

"有人辞官归故里，有人星夜赶科场"，这是淡市的魅力所在，比起快速上升期的羊群大潮更能体现市场的魅力。理论往往是灰色的，实践会使得它常青。

　　　　　(作者： 陈劲松　)