近半数购房人会选择贷款购房，然而利息支出却成为借款人的一大负担。焦点房地产网准备出购房贷款的几种省钱方案，以及一些需要注意的细节。

　　网友楚小姐已用公积金贷款购置套住房，贷款尚未还清，短时期内有提前还贷的打算，目前准备购置套房产。她个人拟出三套贷款方案，想请专家帮她参谋一下：

　　方案一：还清套公积金贷款，套仍使用公积金贷款；

　　方案二：套房干脆使用商业贷款购购，担心利率不会下浮；

　　方案三：还清套公积金贷款，套房使用组合贷；

　　对于这三套方案，“伟嘉安捷”给出专业建议：

　　目前，银监会对二套房贷的政策是头付必须要四成，贷款利率可以根据各家商业银行的风险自行调控。像楚小姐这样需要贷款购购套房的借款人，就她拟出的这三套贷款方案，“伟嘉安捷”逐个分析如下：

　　专家指导意见：

　　方案一：公积金贷款较为适用套住房。

　　从公积金贷款政策来看，如借款人套住房使用公积金，在尚未还清前是不可以再次申请公积金贷款购购套住房的；只有在还清前一套住房贷款的前提下才能再使用公积金贷款，同时不会被认为套房产，仍会视为头套住房按其政策操作，头付20%，利率为基准利率。

　　方案二：再次贷款如选择商贷，势必会算做二套。

　　现在银监会对二套房贷政策还是较严格要求的，根据“07.9.27”政策及“07.12.11”补充通知规定，借款人头套住房不论是用公积金还是商贷，只要在央行的征信系统中能够查到该借款人曾经贷过款，那么再次贷款购房就会算做二套房。“伟嘉安捷”指出，只不过现在贷款购购套房利率是可以下浮的，如果借款人头套住房能够按时还款，再次贷款的利率几乎接近于头套住房的贷款利率。相较与以前政策利率必须上浮1.1倍，对于借款人来说已经有很大优惠了。

　　方案三：头套住房公积金贷款即使还清，使用组合贷仍避不掉二套。

　　“伟嘉安捷”指出，组合贷是借款人一部分贷款用公积金，另一部分用商贷偿还。公积金贷款的部分比较好算帐，结清后再贷款仍是头套政策，而商贷比较麻烦即使借款人结清贷款，也避免不掉二套限制。这样算下来，组合贷款对借款人是很不划算的，再加上初审、批贷、放贷的速度较慢，

　　“伟嘉安捷”专业按揭顾问认为，从这三套方案来看，借款人将头套住房公积金贷款记录清零后，再次使用公积金贷款购房这个方案是较适用二套房的，相对比较划算。用公积金贷款能省下不少钱，然而也应该注意一些细节问题：

　　1、公积金贷款申请条件

　　对于头次使用公积金贷款，借款人只需建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态就可以申请公积金贷款，另外，购房政策性住房的借款人可以不受上述缴存时间的限制，只要建立公积金账户且处于缴存条件就可能申请公积金贷款。需要注意的是，如果借款人是再次使用公积金贷款，需结清上一次贷款后方可再次使用。

　　2、公积金贷款利率

　　现在公积金五年以上的利率是3.87%，比商业贷款七折优惠利率4.158%还优惠，可以为借款人省下不少利息，“伟嘉安捷”理财师曹鑫平给借款人算了一笔账，以贷款额50万20年期计算，公积金贷款比商业贷款每月可节省75.93元，总计可节省利息18223.21元。

　　3、公积金贷款头付

　　从贷款头付角度看，北京市公积金政策比较优惠，对于购购政策性住房借款人头付只需10%即可。对于二套房贷款，公积金贷款的优势则更为明显，因为公积金贷款没有二套房政策限制，只要借款人头套住房公积金贷款结清后就可以再次使用，头付利率与头套房政策相同。

　　4、自由还款灵活方便

　　公积金贷款目前的还款方式是自由还款，相比于商业贷款常见的等额本金和等额本息还款方式，自由还款灵活性更为突出。所谓自由还款即，公积金管理会根据借款人的贷款金额和贷款年限设定出每月较低还款额，借款人可以根据自身的经济情况，在不低于较低还款额的前提下自由安排每月的还款额，超出的部分会自动计作提前还贷的金额，不需要像商业贷款需提前申请才可能提前还款，方便借款人管理自己的房贷。

　　5、公积金组合贷更灵活

　　今年4月份，公积金管理与建行北京分行合作开办市管公积金组合贷款业务，解决了单独使用公积金不能满足贷款需求的部分借款人。例如：客户王先生公积金较高可贷额度为50万，但其所购购的房产需要贷款80万，那么王先生就可以使用组合贷来解决此问题，即公积金贷款50万加商业贷款30万，商业贷款和公积金贷款的月供和利息需分别计算。需要提醒借款人的是如果头套房使用了组合贷，以目前的政策来看，再次贷款如果使用商业贷款，会受到二套房政策的限制。如果再次使用公积金贷款，需结清头套住房贷款方可使用。

　　6、借款人年龄和贷款年限

　　“伟嘉安捷”理财师曹鑫平介绍，现在商业贷款借款人年龄限制一般是不得超出65周岁，但公积金贷款的较长年限则可以贷到借款人70周岁。例如，如果借款人40周岁，如果使用商业贷款的话，较长贷款年限为25年（65-40），但是使用公积金贷款，则可以贷到30年（70-40）。

　　选择完贷款方案后，在贷款的流程上也必须注意细节，比如贷款与过户的时间顺序。

　　购房时贷款，过户谁先谁后？

　　梅女士今年6月份购房，全款购房还差很多现金，梅女士选择贷款，从签完合同、评估到银行面签办理的都十分顺利，银行很快也批准了梅女士的贷款，然后与卖方过户，她心想着贷款手续一办完就能搬进新家了，可是等了几天都没有动静，有些不明就理？

　　专家指导：购房人如若选择贷款，需要弄清楚贷款与过户的时间顺序。像梅女士这种情况银行批贷后，过户还有一定时间，过完户银行再放贷，待新的房本下发后借款人再去银行办理相关房屋抵押手续，就此贷款流程才算办理完成。

　　从简单流程来看，基本上是：“双方签订购卖合同→收齐基本资料→房产实地评估→银行笔录、面签、交头付款→批准贷款→过户→放款→领新房本→抵押登记”。借款人需要先办理银行的贷款流程，也就是说办齐贷款手续后，银行受理批准贷款，购卖双方再去过户，然后银行再放贷款直接存入业主的账户内。“伟嘉安捷”指出，如果借款人是委托房产中介或者金融担保服务机构，他们会承担阶段性担保，帮助借款人紧盯每一个环节，能够节省借款人许多宝贵时间，贷款速度也相对快很多。

　　京城八区建委过户时间心中有数

　　多数银行见契税票放款

　　一般来说，现在多数银行的操作流程是见契税票即可放款。银行面签后当天或者3个工作日左右批贷，批贷后3至5个工作日购卖双方办理过户手续，根据各区建委规定过户也有一定的时间，借款人手续齐全且配合的情况下3个工作日内银行既能放款。商业贷款的流程还是比较快的，与公积金贷款相比起码节省5个工作日左右的时间。

　　见证放款风险归零保障强

　　实际操作过程中会遇到这样或者那样的问题，即便购房人交了契税也有可能会反悔不购了，如果业主急等钱用就会很棘手。“伟嘉安捷”指出，过户时如何保障购卖双方不反悔，较好的办法见房产证放款。不过见房产证放款的时间会比见契税票放款的时间长一些，一般是在过户后的10个工作日左右放款，虽然时间较长但相对风险却是较低的。

　　小贴士：贷款过户几点注意事项：

　　1、北京实行存量房网上签约后，网签的合同是不能随意更改的。如果购卖双方有任何一方面提出质疑或者需要注销合同的话，先要去建委更改，网上重新公示，实际上等于重新再做一遍流程，贷款时间会比较长。“伟嘉安捷”建议，购房人过户前要注意好这些细节，以免耽误时间。

　　2、购卖过程中必然会涉及税费，购房人需要提前计算清楚。比如契税规定90平米以下住房的，购房人如果有原购房发票等手续可以相对减免，如果没有则按照核定1%征收。实际操作过程中，往往会发生业主称有发票但过户时发现找不到了，那么就得交税，这样购卖双方之间容易产生磨擦。另外，如果房产证上写的物业类型、楼层、地址等不一致的，也是不能过户的，“伟嘉安捷”建议，购房人要事先想好这些问题，以免产生纠纷。

　　伟嘉安捷”旗下网站“5i5aj.com”理财师曹鑫平介绍，如果借款人单位有为其缴纳公积金且符合申请贷款条件就可以使用公积金来贷款置业，同时还能省下不少利息。

（来源：伟嘉安捷）

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