一次性付款PK按揭贷款

　　A先生较近想在浦东购置一处新房产，因为妻子怀了孩子，于是希望换一处大房，给宝宝一个更好的环境。但因为购套房时贷过款，就算把套房子卖了做套的头付款，购房贷款时也只能算作二套房客户来对待。A先生在新楼盘售楼处得知，一次性付款能有1%-3%的价格优惠，于是动起了以房养房的主意。

　　如果是采用二套房按揭贷款的方式购房，那么A先生需要给出5成头付，银行给出的贷款利率是基准利率的1.1倍;如果采用一次性付款方式，那么购房总价可以便宜3%，而这多出来的5成购房款可以用套房做抵押贷款获得，贷款利率同样是基准利率的1.1倍。在贷款利率相同的情况下，如果能够足额支付购房款，那么在购房总价上就可以降低3%的成本。

　　案例关键：套房做抵押贷款较高只能贷到房产价值的7成，这部分资金必须要足以支付套房剩余的5成款项，不然就无法获取3%的购房优惠。而银行一般都由指定第三方机构进行房产价格评估，是否足额具有一定的不确定性。

　　公积金贷款PK商业贷款

　　B先生的需求与A先生类似，不同的是B先生的头套房还在还贷中，无法进行抵押贷款，自然只能选择用二套房贷款来完成自己的购房计划。B先生遇到的情况是，B先生购购头套房是在婚前，但根据目前以家庭为单位认定购房套数的政策，虽然妻子名下没有贷款，但也无法以妻子名义购购房产享受头套房待遇。

　　不过在进行二套房贷款时，银行人士建议B先生仍可用妻子的公积金进行贷款。只是申请公积金二套房贷时，可贷数额将降至总额的50%，即在没有补充公积金的情况下(按照上海市的规定)，B先生妻子可申请10万元公积金贷款，如果有补充公积金则为15万元。

　　目前公积金贷款利率为3.78%，相比商业贷款中的二套房贷利率6.53%(1.1倍基准利率)仍优惠不少。以总额100万商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，全部采用商业贷款总共需支出利息79.36万元;而以10万元公积金贷款+90万元商业贷款、20年期等本息还款方式来计算，需要支付的利息总额为75.81万元。两相比较，可节省利息3.55万元。

　　案例关键：夫妻双方仍有部分公积金贷款额度可用，那么，用足公积金贷款余额进行组合贷款将比用纯商业贷款来得更为划算。

　　二次购房头选气球贷

　　C先生较近犯了愁，自从新国十条发布以来，商业银行对房贷的要求是越来越高。不只三套房不能贷，连二套房都一律执行1.1倍基准利率，相比较优惠时的7折优惠利率整整高了2.37个百分点。先前还有听说二套房能有基准利率的情况，9月初一打听银行已经一律无此优惠。

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