再次购房采用组合贷算“二套”

套房的公积金贷款还清后，才能采用组合贷

4月27日，北京住房公积金管理与建行合作开办了二手房公积金和商业组合贷款业务（以下简称组合贷）。5月6日，记者从“伟嘉安捷”了解到，五一后咨询人群明显增多。目前购房人对组合贷的申请流程、组合贷省多少钱等方面有疑问。为此记者走访了公积金、建行等多家单位，希望给读者全面的解答。

关于“二套房”认定

北京市住房公积金贷款相关人士表示，如果购房人之前使用过商业贷款购房，再用组合贷购房时会被商业银行认定为二套，使用商贷的那部分会在央行的征信系统中留档。

如果套住房使用公积金贷款，并且已经还清贷款后，才能进行次公积金贷款或组合贷，这时购房再使用公积金贷款将会被算做头套住房。如果次购房采用的是组合贷的方式购房，就会被认定为套房。作为二套房的头付应是四成，利率不能享受7折优惠。

关于办理组合贷时间

目前购房人应在房屋办理过户前，申请组合贷。只需要向公积金管理提出申请，不需要另外再去银行。现在已经基本上实现商贷和公积金贷款审核、批贷同时进行。但操作时间，还是比单纯的公积金贷款和商贷长一些。如果单纯的公积金贷款仅需要10个工作日就可放款。

另据北京住房公积金管理相关人员介绍，商贷一些比较快的银行，内就可以审批完毕，三天之内就可以放款，而组合贷款至少要半个月的时间。“实际操作起来，可能一个多月才能办完。”一位中介工作人员这样告诉记者。

由于市管公积金只跟建行一家银行合作，无论是从贷款银行的选择、贷款产品还是还款手续方面都有些不便。

关于担保模式

目前申请组合贷购购二手房主要有两种担保模式，分别是抵押担保模式和抵押及担保保证担保模式。

如果采用抵押担保模式，贷款资金在办理完产权过户并完成抵押登记后发放并划入卖方名下的账户中。这种模式在流程上放贷时间可能会相对长一些，较快也需要约一个月的时间。

抵押及担保保证担保模式，借款申请人需委托通过担保认可的经纪机构办理。贷款资金在购卖双方办理完毕交易契税手续后，取得契税凭证、建委出具的领证通知单、中介经纪机构出具的过户证明（或办理完毕交易过户手续取得新产权证）后发放并划入卖方名下指定账户中。

这种方式因为经纪机构或者贷款服务机构承担了担保的风险，所以借款人商业贷款部分无需到抵押登记完成后即可放款，一般能够节省七个工作日左右的时间。

公积金贷款商业贷款

购家与售房人签订购房合同。

购家携带购房合同和户口本、身份证等相关证明到公积金贷款申请(城八区市民到位于方庄芳城园的北京市住房公积金贷款申请,城八区外市民,需要到各区县管理部门申请)。

住房公积金管理和建行会对李女士的申请进行审核。经过测算,住房公积金会告知申请人公积金和商贷的贷款额度。

购家确认贷款，办理过户、借款和抵押等手续。

建行会将贷款资金一并发放划入售房人名下账户。

■ 案例

组合贷月供省400多元

齐女士：我看好了朝阳区一处房产，62平米，85万。我每个月的公积金缴存在350元左右，爱人没有公积金。目前手中存款35万元,我想知道纯商贷和组合贷的差别。

解答：李女士的公积金月缴存额度350元，其公积金能够贷到35万。李女士欲购购的这套房产，除去头付35万,银行贷款需50万。建议李女士选择“组合贷”贷款，因其公积金贷款能到35万，剩余的15万可以通过商业贷款解决。使用组合贷会比较划算，能省下不少的月供和利息。

组合贷中介佣金约6000元

冯女士：我现在想用组合贷购购一套二手房，但是中介说二手房组合贷款比较麻烦，收取的佣金费用也比单纯的商业贷款和纯公积金贷款高，不知道具体费用情况如何？

解答：目前北京市的各中介机构都会对贷款收取佣金，其中纯商业贷款收取的佣金通常为3000元左右，纯公积金贷款佣金为2000到3000元，而组合贷款收取的佣金在6000元左右。另外，办理组合贷公积金担保还会收取费用，包括0.3%的公积金担保费；以及较高1500元的评估费；0.4%的商贷部分担保费；建行不收取其他费用。

套房公积金交清后可使用组合贷

张先生：我曾使用公积金贷款购了一套面积较小的房产，当时并没有用完账户里的钱，几年过去了，加上继续缴存的，账户里的钱越来越多。我现在想要升级置业，再购一套面积大一些的二手房，请问这样的情况是否可以使用组合贷购购。

解答：如果张先生套房的公积金已经交清，就可以使用组合贷购购二套房。因为张先生曾使用过公积金贷款，作为套房应头付四成，如借款人套房的还款情况良好，可以享受基准利率。（李宛霖）

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