■房产律师团
本期出场律师：
大连律师网头席律师、辽宁祥远律师事务所主任律师侯建文

　　■事件背景

　　为了调控房价，各级部门政策频出，特别是较近出台的诸如限购令、限贷令等细则，已经对房地产市场造成极大的影响，而在限购政策频出的同时，一些已经签订了购房合同，还没有完成交易的购卖行为，就出现了一些在履行上的争议。

　　案例一
三成头付忽变五成——没钱怎么办？

　　张先生在甘井子区通过中介公司看好一套二手房，房价100万，双方在限购限贷之前签订购卖合同，张先生支付定金5万，中介费3万，因卖方存在还贷款赎证的问题，即将在过户时限贷款政策出台，原来约定贷款七成，而在新的政策下要求只能贷款五成，中介公司要求他再准备20万头付款，否则视张先生违约，中介费和定金不退。张先生疑惑，是政策影响造成我头付提高，而我现在又没有那么多钱怎么办？

　　[律师点评]

　　由于贷款新政的影响造成张先生因为缺乏头付款而不能实际履行本合同，如果双方就付款方式方面不能进一步达成和解意向，就会造成该合同双方不能实际履行，根据合同法的相关规定，张先生可以要求解除合同，因为合同的解除不是由于任何一方的过错造成的，购卖双方均无责，定金应该全款退还。对于中介费的问题，因为合同解除，中介公司无权按照原合同约定主张中介费，但是因为中介公司也付出了劳动，中介公司可以适当主张一定的劳务费用。当然，本案例如果卖方同意20万的头付款作为欠款的方式以后偿还，购方只需按照合同约定支付头付款，购方仍然不同意履行的话，就可以认定购方是恶意违约，定金可以不退，并要求购方承担中介费用。

　　案例二
不能贷款就付现金——补充条款算违约吗？
王先生的遭遇跟案例一中的张先生很类似，其他条件和张先生一样，就是在合同的补充条款中中介公司给加了一条：如果贷款不能，王先生现金付款。王先生说，这条是中介公司私自给加的，说合同都这么写，我也不懂，就签了。

　　[律师点评]

　　对于案例二，因为该案例针对付款方式的约定，中介公司添加了不能贷款付现金条款，王先生在合同上签字即视为认可该条款。因为该条款的存在，即使贷款不能王先生也应该付现金，如果不能支付，视为王先生违约，其应该承担违约责任，其无权要求返还定金和中介费。对于类似情况，侯建文律师提醒购房者，中介公司也不一定都是站在公正的立场签订合同的，中介公司在签订合同时较多考虑的也是自身利益，所以在签订合同时较好是找个律师协助自己，以免遭受不必要的损失。

　　案例三
限购一套只购个小户型——能反悔不购了吗？

　　李先生也是在限购之前签订的购方合同，只不过是当时是为了投资，签的是面积只有40平方米的小房子，交付定金1万，中介费1万，限购政策出台后，李先生觉得自己只有一套购房机会了，如果让自己选择的话就不会选择这种小户型了，自己一定得购一个大点的房子，所以在情势变更的情况下，希望和购主解除合同，并要求退回中介费和定金。

　　[律师点评]
限购新政实际并不影响李先生购房，李先生以自己可能损失将来购购大房子的机会为由解除合同的想法是不会得到法律的支持的。

　　案例四
原定两套房结果被限购——两套房都不购行吗？

　　刘先生为了投资在购房新政出台之前，在沙河口区某楼盘看中了两套住房，签订了购房合同，并各交付了10万元定金，因开发商楼盘整体封闭贷款的原因，在市政府要求的较后设定的大限之前，开发商无法到交易市场登记备案，刘先生也感觉到由于调控政策的力度很大，房价可能会下跌，刘先生要求开发商全部退还20万元定金，开发商只同意解除一套房屋的购卖合同，退还10万元，另外一套房产的10万元定金不同意退还。

　　[律师点评]
对于刘先生的请求，开发商的答复是对的。因为购房新政下，刘先生只能购购一套住房，而另外一套住房的履行并没有障碍，刘先生以房价可能会下跌为由，拒绝购购是一种不诚信的表现，不会得到法律的支持。

　　■律师提醒
不是出台了新政策，之前的交易就可以无条件解除

　　辽宁祥远律师事务所侯建文律师表示，对于房地产购卖的交易行为，经常会受到不断出台的新的法律、法规以及政府、银行等部门新的政策的影响，而在新的政策出台前所正在履行过程中的交易行为，一般或多或少的可能会受到新法律法规以及政策的影响，是不是只要是有新政策出台，之前没有履行完毕的交易行为就可以无条件解除，侯律师认为并不尽然，一般司法实践中处理的原则是：只要新法律法规政策不是根本性的影响交易行为的履行，交易双方还应该本着诚信的原则继续履行原来的合同。

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