国家调控房地产市场的“新政”实施后，我市不少购房人无力筹足房贷头付款，他们较想了解的是：能否以“政策调整是不可抗力”的理由退房，并归还定金和预付款？

　　昨天，记者走访我市法院和律师事务所发现，这一轮退房纠纷已引起法律界的关注和热议。我国法律没有明确规定“政策调整是不可抗力”，但根据较高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第26条规定，“情势变更”赋予受影响一方变更或解除合同的请求权。

　　购房人：

　　房贷头付提高，我交不起

　　新苏州人李女士一家5口人挤在不足70平米的“蜗居”里。今年4月初，眼看着房价持续上涨，她咬咬牙，拉着家人一起看房。一个星期后，他们看中了一套二手房，总价110万元。房主要求李女士预付了头付才肯签购房合同。

　　李女士无奈支付了16万元，但当房主答应跟她签购房合同时，国务院出台了调控楼市的政策，其中，二套房的房贷头付从2成提高到不低于一半。

　　房产新政让李女士的心凉了半截。原先她东借西凑，手头也只筹集30万元，这下她怎么也交不起头付款了。同时让她犹豫的是，受政策影响，房价出现波动。

　　哀叹自己被高位套牢，她找房主交涉，要求退还预付款16万元，但房主拒绝退还，要求尽快签订购房合同，否则就算李女士违约，没收总房价20%的违约金。

　　交涉不成，李女士昨天来到沧浪区法院咨询有关诉讼事宜。

　　法院：

　　未开庭审理前，不轻易答复

　　“头付提高了，我交不起钱，只能不购房，难道预付款就被充当违约金了吗？”李女士向立案庭法官咨询。法官向李女士介绍，对于这样的房屋购卖纠纷，在没有经过开庭审理之前，不能轻易做出简单答复。

　　事实上，在苏州为退房揪心的远不止李女士一人。沧浪区法院立案庭庭长潘政告诉记者，法院还没有正式立案受理这类退房和讨要定金的案件，当事人还处于诉前交涉期。但随着时间推移，必然有一部分纠纷以诉讼的形式进入法院。

　　虽还没受理购房人违约诉讼，但房产新政对在审的卖房人违约案件产生了影响。吴中区人民法院木渎法庭的法官朱强向记者介绍了他刚审结的一起案件。今年以来，苏州房价一度涨得很快，一个房主刚签了房屋购卖合同，就后悔价格定低了，结果要求加价。今年3月，购房人告到法院，要求继续履行合同。正在案例审理过程中，房产新政出台了，购房人与卖房人的态度来了一个颠倒，这场官司也变得简单起来，卖房人主动要求履行合同，购房人撤诉，一起购卖纠纷以戏剧性的形式收场。

　　朱强法官说：“3月份之前是卖主违约，现在可能出现大量购主违约，这是市场交易中的正常纠纷。”

　　法律界声音

　　政策调整不属于不可抗力

　　上海建伟律师事务所苏州分所主任钱虹律师：

　　新政出台后，苏州楼市出现众多购家退房现象，但是退房过程中在定金和违约金问题上，购卖双方各执一词，形成退房纠纷。其实对这一纠纷的责任认定是一个比较简单的问题，就是依据合同约定。目前，发生的退房一般都是发生在购卖双方已经签订了认购协议或预定协议并支付了定金后，这时就需要根据双方在认购协议中对购方单方解除合同的约定。具体到认购协议中细则，有两种情况需要区别分析，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。

　　“不可抗力”的约定是合同中的一个关键。如果双方没有明确约定，在法律的理论和实践中，对于政府政策是否属于不可抗力还存在较大争议。但合同双方已经将政府政策变化约定为不可抗力，可依约解除合同，并要求卖方退还定金。

　　可归入法定免责“情势变更”

　　苏州公大律师事务所於峰律师：

　　根据2009年5月13日起施行的较高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》，该《解释》第26条规定了因“情势变更”赋予受影响一方变更或解除合同的请求权。

　　这一条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

　　现在房产新政提高了房贷的头付比例，导致一些购房人不能实现合同，这既“非不可抗力”，又“不属于商业风险”，但属于法定可免责的“重大变化”。所以，像李女士这样的卖房人是“明显不公平或者不能实现合同目的”的一方，应向法院提出变更或解除合同的诉讼请求，由法院裁决。

　　律师提醒

　　注意区分“定金”与“订金”

　　定金是一个规范的法律概念，是合同约定的一种担保形式。一般在商品房交易中，购家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若购家不履行合同，无权要求返还定金，卖方不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。担保合同（即定金条款）是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效（另有约定的，按约定）。

　　订金并非一个规范的法律概念，具有预付款的性质，并不具备担保性质。商品房交易中，如购家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若卖方不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。

（来源：苏州日报）

（编辑：刘玉）

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