新政下搜房律师团支招：如何应对退房购房纠纷
2010年5月19日朱玉玲房地产门户搜房网
[摘要]近期楼市政策频出，楼市掀起轩然大波，而市场中产生的纠纷也频频出现。新政是否属于不可抗力的退房因素，房价下跌开发商是否应该补偿差价，退房会不会赔了定金又折违约金面对诸如此类的问题广州知名律师组成搜房网关注购房者律师团，就新政后频频出现的房地产购卖纠纷事件，共同探讨、在线解答购房者置业难题。
近期楼市政策频出，楼市掀起轩然大波，新政一出不仅一手房市场的成交量出现大幅下滑，二手房市场中投资客抛房潮更是愈演愈烈，而这两个市场中产生的纠纷也频频出现。新政是否属于不可抗力的退房因素，房价下跌开发商是否应该补偿差价，退房会不会赔了定金又折违约金面对诸如此类的问题广州知名律师组成搜房网关注购房者律师团，就新政后频频出现的房地产购卖纠纷事件，联动北京上海等一线城市共同探讨，在线征集、解答购房者置业难题。
一、新政下购房者退房注意事项。
殷航律师
广东弼信律师事务所殷航律师
在面临这种情况的时候，头先作为购房者应该思想上保持理智，对整个事情处理有一个全程流程综合判断，头先购房者应该把双方签订购房合同拿出来看。看购房合同里面不可抗力条款没有做明确的列明，还是一种模糊性的表述。如果在不可抗力条约当中明确说包括新政，在这种情况下对购房者提出不可抗力为由，要解除合同，拿回定金相对来说是有利的。
但并不是说凡是出现了新政，都可以以这个理由来解除合同，要根据具体的案件具体分析：
1、在对购房者来说是有利的情况下。购房者可以步跟开发商协商。在协商的时候，也有一些法律依据，比如去年出台的在当前形势下处理合同纠纷案件的纠纷里面，明确引用了，有些时候购房者特别是属于自用型或者改善型，可以依据这样的法律依据，跟开发商协商，要求变更房款，房款一降基准利率不变的情况下，头期付款也下降了，购方在能够承受的范围之内，这个合同也能够继续履行，对于双方来讲是皆大欢喜的。我想作为一个理智的开发商来说，他也考虑这个处理方法。
2、开发商很强势的情况下。购房者只能够以诉讼的方式来解决，一方面可以考虑是不是在具体案件当中，是否符合不可抗力的情形，即便是不符合，我们也可以根据当前形势下，向法院提出解除合同或者是变更，减少或者避免损失。
常跃全律师
广东金鹏律师事务所常跃全律师
退房也是有很多原因的，头先还是要看合同本身是如何约定的，如果合同本身对解约条款约定比较明确的话，双方就按照合同来办，不会有很大的分歧。假如解约条款约定比较模糊的话，我还是建议双方沟通，如果实在沟通不下去，就要通过法律途径来解决，这样就比较好，法律途径是一个具有权威性的解决方法。
蔡若波律师
广东中粤云天律师事务所蔡若波律师
我觉得头先还是要看合同约定，谁要履行什么义务，假如在合同里面有约定，出售方有哪一方面迟延履行责任的情况下，也可以作为一种抗辩的事由来对抗开发商或者对抗出售方。
二、新政下贷款纠纷如何解决？
常跃全律师：开发商跟银行有很深的合作关系，开发商前期开发资金是很巨大的，需要银行的贷款支持，所以一般这个项目开盘开售的时候，双方有合作的关系，而且是比较固定的，这个楼盘贷你的款，让我的购家在你这里办理按揭，也是双方互益的途径。所以开发商对你更换按揭银行不积极，是有自己的考虑。
所以较好的解决途径不是刚开始就通过法律，要先想办法怎么样把按揭办下来，换一个银行也可以，现在较应该做先应该跟开发商做好沟通，双方可以达成谅解就较好。
蔡若波律师：在于银行和开放商沟通过程较好能够有一个证据，有录音较好。
三、购房者在购房时较应注意什么？
蔡若波律师：较重要看预售楼盘的预售许可证，有预售许可证的话，一般其它证件都会有，而且预售许可证是签定预售合同的保证。
常跃全律师：开发商的资质一定要审查清楚，作为一方合同当事人，要对开发商有没有资格，有没有取得预售许可证要做一个审慎的调查。另外一个就是超出法律之外的，目前我对房市的看法，在十字路口，而且房价有下行的可能，虽然空间不是很大，所以我建议购房者如果不是刚性需求，特别紧急的话，可以先缓一缓。
殷航律师：我建议购房人去购房子的时候，一个要取得售楼小姐的名片，对于售楼小姐说的话不要轻易相信，要多方核实之后才可以作出规定。然后在支付定金的时候，购房者一旦把定金交到对方口袋里面，就很被动了。在以前楼市比较火热的时候，大家排着队交定金，现在行情不一样了，现在市场变成了购方市场，我们把握一个原则，不见兔子不撒不鹰，只有看好的了，确实可行了才支付定金，甚至还有理由不支付定金，也是可以的。因为现在是购方市场，所以心理上一定要保持冷静，这是签定合同较重要的准备。

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