人们通常都讲购购预售商品房要看“五证”，笔者认为购房人主要看清预售许可证是关键，其它“四证”主要是给政府发预售许可证的部门看的。有时由于土地情况复杂，房地产商交了土地出让金，虽没拿到土地许可证，也能凭交费证明先领到预售许可证，只要有预售许可证，房子就可以卖。

　　没有预售许可证房子能不能卖？按规定不能。但现实中有一些房地产商会变换形式，比如以“内部认购”的形式进行预售。这种情况下，购房人购不购，完全在购房人自己的判断了。房地产商的信誉可靠，购房人通过内部认购有时确实能省些钱，但风险也比较大。如果房地产商较终拿不到预售许可证并宣告破产，购房人付的定金有可能会打水漂。按《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条规定：“房地产受让人（指购房人，笔者注）知道或者应当知道转让人（指房地产商，笔者注）没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购购商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”

　　购房人还需要注意的是《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的条解释：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与购受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　这一条告诉购房人两个问题：

　　1、购房人购了没有预售许可证的房可以要求解除合同，房地产商缺少其它“四证”预售商品房，并不成为购房人要求退房的充足理由。

　　2、购房人千万不要以为房地产商没有取得预售许可证销售商品房就可以随便付定金，仅凭房地产商没有取得预售许可证卖房而要求解除商品房购卖合同不一定会得到法院支持。只有到起诉时，房地产商仍然不能取得预售许可证，购房人请求法院解除合同才能达到目的。

　　因此，为了保险起见，购房人较好在合同条空白行中约定本合同成立的前提条件是房地产商在签订合同时已取得“五证”，如果购房人在合同签订后发现房地产商在预售房屋时实际并未取得“五证”中的任何其中一项证明，购房人可无条件要求房地产商在约定日期内退回全部所付房款及赔偿因购购此房而产生的一切费用和损失。

　　说到这里，笔者认为有必要提示购房人一定要对违法和违约有一个清醒的认识。

　　合理不合理，是人们认识的道德标准。在市场经济的社会里，人们往往为追求自己的利益而不按“理”办事。但处理商品房购卖纠纷只能靠“法”而不能靠“理”。因此购房人要想在和房地产商的博弈中争取更多利益，只能争取在合同中更多地约束对方的行为，并且在合同中尽可能明确对方如果违约应对自己进行什么样的赔偿。

　　购房人一定要明白房地产商如果违法或违约，并不等于可以想当然能达到自己的要求。房地产商违法会受到处罚，并不等于购房人就可以得到相应的法律救济。房地产商违约，如果不在合同中具体约定如何赔偿，如果法律没有规定，违约赔偿的大小只能交给法官自由裁量，购房人再觉得不合理，也只能认了。

　　刘宏诚

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