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政策性违约房子退房更符合法律规定
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 来源:琼海房产信息网 阅读 664 次
“新国十条”和“京版十二条”相继出台后,不可避免地出现了购房者要求解除购卖合同的诉讼。这种未必真正构成合同法上的“违约”状态,也被公众形象地称之为“政策性违约”。
如何妥善处理由“政策性违约”产生的房屋购卖纠纷,是摆在购房人、卖房人和司法机关面前亟待解决的问题。
典型案例
头付不够 解约退房告上法庭
今年3月,张小姐通过中介,选中了一套97平方米的二手房,房屋总价250万元。张小姐与卖房人王先生签订了房屋购卖合同,约定头付20%,余款通过申请银行贷款方式一次性付清。当日,张小姐依约向王先生交纳了20万元定金。
4月,张小姐在中介协助下向银行申请贷款时获悉,根据房产新政,需要支付的头付已从20%上调到30%,头付数额提高了25万元。张小姐四处筹措,仍无力支付75万元的头付款,就想到了解除合同。同王先生交涉时,张小姐提出贷款头付比例提高是自己无法预见到的,王先生应退还定金。而王先生认为,由于张小姐自身资金的原因导致合同无法履行,定金不予返还。二人反复协商无法达成一致,张小姐诉至法院,请求解除双方购卖合同,王先生退还其购房定金20万元。王先生则称张小姐构成违约,不同意退还定金。
解读
“政策性违约”退房纠纷呈4个特点
调研分析,目前“政策性违约”导致的退房纠纷呈现以下4个特点:
■特点1 主张退房的一般为购房人
退房的理由基本是无力支付过高的头付款或无法承担提高的贷款利率。但从购房人退房的真实目的来看,可能存在不同:部分购房人确实是因为经济能力有限,无法解决头付款及利率问题,客观上无法继续履行合同而被迫提出解除合同;也有部分购房人则并非在经济能力上真的无力解决上述问题,而是看到国家出台相关严厉措施后,房价有可能进入下降通道,便选择以“搭顺风车”的方式主动要求解除合同。
■特点2 购卖合同多为近期订立
从“政策性违约”这一类纠纷涉及的合同来看,基本是房屋购卖双方签订合同在政府出台有力的楼市调控政策之前,向银行申请房屋抵押贷款在政策出台之后。存在上述时间跨度的房屋购卖行为均有可能由于贷款购房人无力支付提高的头付款而停止交易。因此,此类纠纷在短期内将具有一定普遍性,并可能呈现集中爆发的趋势。
■特点3 购卖合同对政策缺乏预期
尤其是对头付款比例、贷款利率等合同履行重要事项可能发生的变化缺乏应对规定。房屋购卖双方对于政府要对房地产市场进行调控可能性的预见明显不足,在房屋购卖合同中对于这些合同重要履行事项如果因政策变化导致被迫变化时,缺乏如何采取补充性措施的明确约定,从而导致双方继续履行合同存在障碍,在不能协商一致解决上述问题的情况下,购方只能诉至法院,要求解除房屋购卖合同。
■特点4 合同无法履行责任谁承担
在该类纠纷中,购房人和卖房人对于因政策变化导致合同履行遇到障碍的事实一般并无争议,双方争议的焦点在于购房人认为因政策原因导致合同无法履行,并不构成真正的违约,购卖合同解除后,购房人无须承担责任,其已交纳的定金等款项卖房人应当予以返还。而卖房人则认为虽然因政策原因导致合同履行遇到障碍,但并非无法履行,应当根据政策相应调整合同条款,使合同继续履行。如果购房人提出解除合同,即构成违约行为,应当承担违约责任。如果购房人已经交纳定金,则根据定金罚则,定金无须退还。
如何定性
不可抗力还是情势变更?
从目前发生的纠纷来看,购房人向法院提起诉讼,诉讼请求一般为要求判令解除其与卖房人签订的房屋购卖合同,请求判令卖房人退还其已交纳的款项。购房人的事实依据非常明确,均直接指向国家行政机关及地方政府对楼市的调控政策,导致合同无法履行。而法律依据则存在不同:一是主张上述政策调整构成合同法上的“不可抗力”,因此,要求依据我国合同法第九十四条“因不可抗力致使不能实现合同目的的,当事人可以解除合同”的规定,解除合同。二是主张上述政策调整构成合同法上的“情势变更”,要求依据我国合同法司法解释(二)十六条关于“情势变更”原则的规定,解除合同。
什么是不可抗力?
所谓“不可抗力”,根据合同法百一十七条的规定,是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能全部履行和不能按时履行的后果。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同
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