据悉，东莞近两年均能销售差不多500万平方米的住宅，这也意味着每年将有近5万户家庭收楼入住。然而，记者在采访时发现，目前收楼时存在很多陷阱，甚至品牌开发商的流程也难以透明化。针对目前收楼过程中的种种陷阱，业主应该如何处理？记者特意向广东省启明律师事务所易绍洪律师进行了咨询。

　　律师建议：市民在选购带装修的商品房时，应该创造条件记录和拍下标装样板房内的家私电器的样子和品牌，并保留好任何相关资料。而市民在准备签订购房合同时，务必认真阅读相关条款。另外，在准备收楼前应该积极与其他业主联系，商议是否需要集体去收楼。据了解，目前在广州等一线城市已有不少小区业主联合起来进行“团验”，而验房机构也会根据团验的户数而给予相应的折扣。

　　　陷阱一：证件不齐全就通知收楼

　　案例：东城某楼盘业主陈小姐于去年12月被通知收楼，结果到了收楼现场才知道，开发商未曾拿到相关的交楼证明，物管人员表示：收不收楼业主自己定，文件齐全的时间不确定。当陈小姐追问多次无果，“从我次反映问题现在已经两个多月，仍没有收到开发商的任何回复。我已经向收楼咨询而且反映过多次，但是每次都无劳而返，开发商和物管都是在互相推脱。”陈小姐很无奈地表示:我和装修公司都约好装修时间了，但没有明确的证件齐全的收楼时间。自己的房但自己却做不了做主。

　　专家支招：

　　根据《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）中第五章第三十条规定，房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知购受人。

　　《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》中第五条也规定，建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　即使说，开发商无证或证件不齐就交楼，这种行为属于违约行为。业主可以拒收，开发商应当承担违约责任，并按合同约定支付延期交楼违约金，业主们也通过法律途径进行维权，甚至集体诉讼。

　　需注意的是，如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万别签字收楼。因为按照法律规定，收楼了也就等于业主承认开发商的“质量瑕疵”，也认可这个降低交楼标准的行为，届时即使追索赔偿也会成为弱势的一方。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样。

　　　陷阱二 交楼标准与原承诺不符

　　张小姐购购的是预售楼，当时主体建筑没有完工，无法看现房。售楼小姐明确告诉她，样板房就是收楼标准，而且是价值1000元每平方米的。然而收楼时发现装修根本不值1000元每平方，而且相差甚远。发展商告诉我们“之前给你们看的样板房仅供参观，非交楼标准，。”

　　专家支招：

　　如果单纯就交楼标准与原来承诺不符，要提起诉讼或索赔前必须经第三方评估部门对 的整个装修价格进行评估，评估报告出来后才能有数据来证明。评估费用需由委托人垫付，在提起诉讼时再一并要求开发商支付评估的费用。

　　凡是没有写入合同上面或是开发商在宣传资料当中明确地承诺，因为交楼标准实际上是一个严格的条件，如果合同上面没有明确地说样板房就是交楼的标准的话就不能以样板房作为交楼的标准。有时候开发商会在宣传资料的小角落里独写一个说法，例如说本宣传资料不是要约，又或者在合同上只是写了“高端洗手盆、高端地板……”等，这些都是开发商常玩的文字游戏。

　　市民在选购带装修的商品房时，应该创造条件记录和拍下标装样板房内的家私电器的样子和品牌，并保留好楼盘的宣传单张和任何相关字据。严格上，购购带装修的房子应该在购房合同以外签一份补充的约定，可以清晰的标明交楼时每样物品的品牌、型号等。

　　　陷阱三 逾期交楼超过90天 想退房却不容易

　　蔡先生购下常平的房子，但房子出现质量问题而两次整改，开发商因整改已导致逾期三个月仍无法交楼。合同上约定超过90天，业主有权提出退房。但我们现在是否能选择退房？

　　专家支招：

　　遇到这种情况，头先要看开发商是否有竣工验收备案表，如果有，按照合同的约定就是具备下列第几条的条件可以交房。其中一条是商品房需要经过验收合格才能交付使用，这样开发商就不构成逾期交房。房屋整改导致业主无法收房也属是逾期交房的行为，但是法院一般不会支持业主退房，因为在法律上，这种情况属于“质量瑕疵”的问题。

　　“退房”在法律上叫做解除合同，解除合同较根本就是根本违约，所谓“根本违约”就是违反国家强制性法律的规定。如果开发商没有取得没有取得竣工验收合格证就交付给业主的话，这时业主要求退房，法院没有丝毫的理由支持开发商。

　　但若是出现“质量瑕疵”问题则不一样。例如，客户购一批棉花，我们要求的是一等品，后来发现棉花当中有部分有质量问题，可要求把有问题的部分推货。但它不构成整批货物的合同的解除。同样，业主不能以逾期交房这一问题要退房，只能以“经过两次维修以后仍然不能居住”为由才能来谈退房问题。

　　律师建议，如果满足合同约定的退房条件，较好还是先与开发商进行协商，这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意，业主可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。业主未在合同中约定退房条款，但符合法定退房条件，法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求，建议业主先找开发商协调。如果双方达成了一致意见，要以书面形式表示出来，签订正式退房协议。协议的内容主要应包括双方同意解除原房屋购卖合同、违约责任由谁来承担、如何退款、如何履行等问题。此外，双方还应到房地产登记主管机关办理注销预售登记手续。

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