二手房交易疑难

　　在本版今年"3·15"专题上，记者按一般购卖程序给读者指出了需要注意步步"惊心"的雷区。对购家来说，购卖二手房中较担心的雷区是涉及法律步骤与排解纠纷的方法。本期《二手房交易疑难》请来合富置业、满堂红两位专业人士以及两位去年成功争取"3点佣"公义的消费者，请她们给读者提供安全"避雷"的有用贴士。

　　"维权"斗士心声：

　　"避雷"功课不可不做

　　去年3月，中介3点佣的"正名"席卷全城。卢姨是其中的"始作俑者"，她与某公司超标收佣的官司经本报报道后，引起很大反响，而何小姐看到她打官司的消息才鼓起勇气向中介公司讨回超标收佣。
　　经过官司与投诉的洗礼，卢姨与何小姐都觉得自己购卖楼宇知识大增。卢姨告诉记者，打官司之前，她购房子基本不细看合同，后来她每一次购楼都仔细阅读合同条款，而且一坐下来签约就立即告诉经纪：中介费双方合计不能超过3%。卢姨自去年以来也购了不少房子，她发现中介经纪基本上都知道只能收3%。何小姐表示，她也是要维权时才仔细看购房合同与相关的法规，她觉得大部分人都是一生人购一次楼，购房的确要慎重行事，不做功课不行。何小姐笑称，经此一役，她周边的朋友和亲戚全都知道购楼较高只给3%佣金，而且也知道要问清楚是否双方收佣。

　　卢姨认为，购楼学问多，永远学不完，较近发生在她亲戚与朋友身上的两单官司又让她继续钻研起楼市学问来。何小姐表示，规定中介服务费双方合计较高不超过3%，但部分中介在开列收费名目时却注明"中介服务费、咨询费"，因为物价局只对中介服务费作出较高限价，对咨询费却没有规定，所以她提醒广大消费者要注意这个细微地方，较好要求中介只写上"中介服务费"，以免日后被中介钻空子。

　 专业人士建议：

　　合约条款必须清晰订明

　　合富置业业务营运总监黎意诵表示，购房者签署的法律文书可能包括购家承诺要约、购房合同等。若购家在支付一定订金而业主又收取了订金后反悔，订金要被没收，且有可能要支付一定的中介服务费用。购房合同是三方签署的有效法律文件，一经签订即可生效，她建议购房者必须要认真考虑清楚合约条款，业主或中介公司的口头承诺也要写下来。

　　黎意诵表示，签约时下多少金额的定金也有讲究，法律规定定金不可超过楼款的20%，在20%以内都是合法的。她见过不少个案，在楼价急速上升期，购家签约时只下了少量定金，业主悔约成本低，对业主履约的"震慑力"显然不够。卢姨对此深有同感，她告诉记者购嘉和苑单位时，她在签约时即下了50万元的定金，以免业主反悔，"她反悔就要赔我50万元"。

　　满堂红法务部许彦斐提醒购卖双方注意两个地方：申请贷款时间与收楼的家私清单。目前信贷政策变幻莫测，有时候购方为获得利率7折优惠，反复向多家银行申请，建议在购房合同上订明"业主只配合购家申请两次贷款"，并清晰约定"办理贷款申请的时间"。至于收楼的家私清单，她在实际案例中遇到过，某购家因一单位的豪华装修而购房，但在合约上只是模糊约定"按现状交楼"，对家坐拥电清单没有清晰订明，结果业主把背投电视换上21英寸旧电视；购家钟爱的屏风也不翼而飞。因此若房屋的家坐拥电是购房的一大原因，建议购房者要让中介在合同上附上家坐拥电清单，较好拍照存档，以后发生纠纷也有证据在手。

　　"避雷"贴士：

　　1.看楼前做足功课，签购房合同要仔细阅读条款，不妥当的地方一定要敢于发声，要把自己当上帝看。

　　2.所有单据要保存好，以备投诉时要用到。

　　3.出事多找消协与媒体。何小姐说，她打12315电话投诉，接线员记录下她的具体资料与某中介的资料后，果真帮他们进行协调，后来12315还立即把对方的意见反馈给她。她说，若没有媒体的追踪报道，3点佣的知识不会如此深入民心。

　　4.消费者要团结起来。卢姨与何小姐都属于很较真的一类人，不平则鸣。一些消费者觉得几千元数目不大，耗费精力来投诉收获不大。她们觉得，若每一个人都跟中介公司较真，才可以推动这个行业更加规范；对中介公司的不良操作姑息纵容，只会使后来者一再吃亏。

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