3.15律师法官教你如何对抗无良开发商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口头承诺问题 　　【案例回放】：去年5月底，购房者陈小姐前往上东国际营销购房。在现场她相中一房，但由于其名下另一物业正在交易，需三个月方能筹足头期款，故提出“先支付定金，三个月内支付头期款”要求。 　　“当时，对方表示没问题，可以协商。”陈小姐介绍，她当时曾一度提出要在《认购书》上注明“三个月的付头期款”要求，不过销售人员以“这个没问题”为由不注明。 　　然而，数天后事情发生突变。商家称时间无法延长，如果在规定时间内不交头期款，根据《认购书》条款定金不予退还。 　　【律师点评】：口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音，否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。 　　消费者在购房时，万不可被口头承诺所迷惑，只有白纸黑字在合同中注明额外约定，这样才能保证自身合法权益不受损。 　　【延伸解读】：房地产消费是一个复杂的过程，从看房、购房、收房到入住时间跨度长，消费者如果没有树立很好的消费权益意识，很容易因轻信口头承诺而吃哑巴亏。 　　记者采访中了解到，吃哑巴亏现象多出现于交易前期。如新房市场，售楼员承诺物业费、学位和优惠，较后以“上级未批准”搪塞购房者；而在二手市场则更常见，许多交易常因业主没有履行承诺而终止。 　　因此，消费者在置业过程中，切勿轻信口头承诺。 陷阱2　收楼质量问题 　　【案例回放】：2010年末，东莞某楼盘业主陆续收到收楼通知书。 　　“起初是开开心心去收楼，结果收楼时很气愤，不知道楼盘是怎么通过质量检收的。”业主黎先生表示，房子多处出现漏水和空鼓现象。“明明有质量问题，还让业主去收楼。” 　　据了解，近10户业主在收楼日拒绝收楼，并要求开发商整改并赔偿损失。 　　较后，开发商经过一个多月整改才使问题房屋通过业主“考核”，不过赔偿事宜则不了了之。 　　【律师点评】：商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。 　　如果发展商不出示文件或出示文件不齐全，业主可以拒绝收楼，同时应及时发函开发商，要求其按照合同规定提供证件并且要求逾期交楼的赔偿。 　　如果开发商不出示文件或者文件不齐，业主千万不要领钥匙。因为按照法律规定，领了钥匙就等同于收楼。在未看房前就被要求先签相关文件的，即便文件齐全，业主也应尽量在收楼文件中注明“屋内情况未明”或“未验房”等字样。 　　【延伸解读】：在住房消费过程中，由于消费者对建筑知识和收楼流程不了解，常出现收楼后纠纷事件。 　　据了解，收楼纠纷主要有延期交楼、收楼证件不齐、建筑质量差和赔偿不明等问题。如去年南城某楼盘因收楼证件不齐遭业主拒绝收楼，较终开发商因延期交楼而赔偿业主损失；还有鸿福路某楼盘因 质量不过关，在业主使用两年后进行局部重新装修。 　　“收楼是住宅消费的较后环节，因此业主要多留心眼，千万不要盲目签收。”业内人士李先生表示，收楼要慎之又慎，以免无法讨回合理权益。 陷阱3　定金问题 　　【案例回放】：多年前，某楼盘采用未建先售的方面筹集资金，结果不少业主因苦等两三年后退订。 　　“当时那里就是一片空地，商家拿着图纸卖房，大家全凭感觉来购房。”周先生表示，之所以会购，是因为提前内部预定可以享受特惠，有些人甚至一次付款。 　　然而，事隔三年多后，许多购家已经按捺不住了。“不少人去找商家退房，这过程太艰辛了。”周先生，都是托关系去退房的。“商家不但退款拖拉，而且没有补偿利息，这投资真是赔了夫人又折兵。” 　　【律师点评】：近年来，购房者遭遇“定金”陷阱的纠纷时见报端。 　　许多时候是商家不守诚信在前，用定金设套骗取消费者钱财。还有是各自对法律认识不清，自行设定交易规则，购房者在交定金后反悔而形成纠纷。 　　对于商家要不要退定金问题，要根据文字协议而定，如果是商家口头承诺则无效。因为没有任何证据可以说明开发商存在欺骗或欺诈行为。 　　此外，在交定金的时候，要将具体的对方的义务条款写清楚，以免定金较后打水飘。 　　【延伸解读】：近年来，随着房地产市场的活跃，作为置业步的“落订”屡现纠纷事件。 　　“定金纠纷无论在新房市场，还是二手房市场都常见。”某中介张小姐表示，定金纠纷的成因很多，如商家欺诈、业主反悔、政策调整和行情逆转等都可能出现定金纠纷，因此消费者置业前，一定要对所购购物业进行了解，不宜随意出手，否则很容易引发纠纷。 陷阱4　业委会问题 　　【案例回放】：去年初，莞城某楼盘电梯因检收不合格，业主们面临封梯改爬楼梯风险。 　　据了解，由于电梯长年失修和主要零件老化，该楼盘电梯无法通过正常检收，如果电梯不重新维修，所有居民将要改爬楼梯。因此，部分业主决定成立业委会，找开发商、物业管理公司讨说法。 　　可惜，在业委会的成立过程中，不少业主却纷纷表示工作忙，没时间参与。还有部分业主甚至怀疑业委会成立的动机是为了谋取私利。结果，至今将近一年，该小区业委会仍未成立，停梯风险亦未能得到消除。 　　【律师点评】：许多小区没有成立业主委员会，一方面原因是居民自身维权意识不强，而负责组建引导小区居民成立业主委员会的机构，对居民筹备业主委员会不积极。另一方面原因是物业管理公司和开发商不支持，甚至从中阻止居民成立业委会。 　　因此，立业主委员会需要街道办事处、乡(镇)社区积极牵头组建，通过加大宣传和立法来促进。 　　【延伸解读】：业主委员会是业主大会的执行机构，也是业主维护权益的合法组织。然而，恰恰是其具有行使物业管理“生杀大权”，被管理方视为威胁而抵触。 　　“希望主管单位起带头作用，仅靠业主自发组织难度太大了。”业主杨先生表示，多数物管公司和开发商不会配合。 　　据称，盛世华南、铭可达等多个楼盘在成立业主委员会过程中，均因开发商中途退出而“难产”。 　　由此可见，主管部门积极促成或带头尤为必要，否则业委会“难产”现象还将长期存在。 3.15律师法官教你如何对抗无良开发商黑心中介 　　新房案例： 　　陷阱1　口头承诺问题 　　【案例回放】：去年5月底，购房者陈小姐前往上东国际营销购房。在现场她相中一房，但由于其名下另一物业正在交易，需三个月方能筹足头期款，故提出“先支付定金，三个月内支付头期款”要求。 　　“当时，对方表示没问题，可以协商。”陈小姐介绍，她当时曾一度提出要在《认购书》上注明“三个月的付头期款”要求，不过销售人员以“这个没问题”为由不注明。 　　然而，数天后事情发生突变。商家称时间无法延长，如果在规定时间内不交头期款，根据《认购书》条款定金不予退还。 　　【律师点评】：口头承诺在消费中没有法律约束力，除非当事人对此口头承诺进行了录音，否则，只有将此口头承诺的条款写进合同才具有法律约束力。 　　消费者在购房时，万不可被口头承诺所迷惑，只有白纸黑字在合同中注明额外约定，这样才能保证自身合法权益不受损。 　　【延伸解读】：房地产消费是一个复杂的过程，从看房、购房、收房到入住时间跨度长，消费者如果没有树立很好的消费权益意识，很容易因轻信口头承诺而吃哑巴亏。 　　记者采访中了解到，吃哑巴亏现象多出现于交易前期。如新房市场，售楼员承诺物业费、学位和优惠，较后以“上级未批准”搪塞购房者；而在二手市场则更常见，许多交易常因业主没有履行承诺而终止。 　　因此，消费者在置业过程中，切勿轻信口头承诺。

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