德国市场上的房产价格并不是由开发商或政府决定，而是由房地产估价机构指定，其评估工作独立于政府之外。评估职业者在评估工作中只对自己负责，并不考虑政府、委托人及个人的经济利益，且评估职业者评估出的土地价格不需政府确认（但法院只承认评估师签字的评估报告）。如当事人因某种经济行为发现评估结果有误，可向法院起诉。评估职业者对评估结果负责30年（法律规定），评估错误时先用该项目保险合同的赔偿金赔付，若还不够再动用私人财产负责，公司内所有的评估师都负有连带责任。

在评估职业者进行评估时，政府无权干涉评估职业者的工作，即使评估结果有损于政府利益。政府对土地价格也有自己的规定，但土地价格并不是由政府制定，而是政府委托专业人士制定、再通过法律确认。在德国，受政府雇佣对评估师来说是一种至高荣誉。

评估师的类型

根据性质，房地产评估主要分三类：私人评估师、公共评估机构及自由评估师。私人评估专家拥有不同的资历认证，有的是当地工商协会认定的，有的是银行认定，还有的是英国注册测量师协会会员(该协会会员可对欧洲地区房地产进行评估)。这些评估专家拥有丰富的房地产知识和敏锐的商业头脑，为顾客提供有价值的房地产评估报告。成为私立估价师的条件相对宽松，只要是大学毕业、有业务知识、有实践经验，都可自己开业或任职于某评估公司。私立估价师不能承担政府委托估价活动。只要履行了相关手续，私立估价师就可转为公立估价师。

公共评估机构则是遍布德国各地、由各城市政府设立的房地产“公共评估委员会”，委员会负责某一地区，如柏林、慕尼黑、德累斯顿和汉堡的房地产价格评估。该委员会由专业人员组成，工作人员由政府聘用，其工资由政府财政支出，工作的内容由政府委托，政府与评估委员会订立委托合同，期限一般为5年。房地产评估委员会的主要职责是帮助政府建立房地产估价的参考规范，政府每年以图纸方式公布一次各街区各类地产、房产的成交价格参考值，作为房地产估价的参考规范图。根据法律，委员会的工作主要包括：每年公布房地产市场报告；为私人、公司或法院撰写已完工或尚未完工的房地产评估报告；每年1月1日负责制定“地价图”的“标准价”或“指导价”。要想成为公立估价师，头先必须是建筑学、经济学或其他相关专业的大学毕业生，同时必须在工商协会注册，在法院宣誓（表示将严格遵守国家的有关法律）后，才可以成为公立估价师。公立估价师可由国家雇佣，承担政府委托房地产的估价活动。　

而自由估价师允许兼职，政府对其资质没有限制，只要有信誉和业务来源谁都可以从事此业。

透明房产交易

根据德国联邦建筑法规定，每一块出售的土地都要登记在册，且每块土地的购卖都必须由公证人向国家报告。公众可以看到每块地段的具体数据并据此进行投资。所有房地产交易情况集中起来，形成“销售价格总汇”。各地评估委员会则根据销售价格总汇，每年制定地价图，提出各个区域的标准土地价格。评估委员会制定的较普遍的标准土地价格主要涉及农林区、农村和市区、工业和贸易区、交通区及学校和医院等公共区。另外，地价图还可提供商用、住宅用楼房以及楼房层数等方面的信息。

在地价图中主要包含三种数据：用途、容积率和价格（每平方米）。每个投资者都可根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图，德国创造了一个模式，城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价图目前已完全被德国市场接受，且在市场中通行。一般每年都会绘制一张新地价图，但当估价师按经验发现地价图与实际不符，或国家需要时，评估师会绘制新的地价图。地价图可帮助政府测算税收，目前德国政府都是依据地价图来征收地产税。

由于特殊的地价图，德国房地产交易透明度非常高，这也为政府征税、城市建设等提供了诸多便利。每年，政府都利用“地价图”、各类评估师的评估报告所提供的价格征收地产税和房产税。同时，为照顾低收入家庭，政府还开发一些住宅楼销售或出租给低收入家庭，依据的也是房地产评估师们的报告。

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