自2003年6月5日央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》银发［2003］121号(业界称为121号文件)以来，我国先后出台了5个以上与房地产金融市场直接或间接相关的文件。文件出台的数量之多和频率之快充分体现了国家整顿和干预房地产金融市场的决心和力度。那么，当前我国房地产金融市场到底存在什么问题？究竟是什么样的问题迫使国家采取了这一系列的措施呢？

    中国人民银行研究局课题组通过调查将我国房地产金融市场存在的问题归纳成四大类问题，分别是：①房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。②现行土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。③个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。④商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在业务经营上容易产生急功近利的倾向。上述四类问题解决不好都会扰乱我国房地产金融市场秩序，甚至会产生破坏性影响。上述各类房地产金融风险产生的原因是多种多样和错综复杂的，笔者认为这些风险的重要成因之一是缺乏完善的房地产贷款评估制度，具体分析如下：

　　1、房地产金融风险分析

　　房地产投资风险可以按照不同标准进行划分，例如按照风险来源划分为国家风险、市场风险、自然风险和企业风险；按照房地产寿命周期划分分为前期、开发建设期、经营期和管理期四个阶段；按照内容可以分为政治风险、环保风险、金融风险、市场风险、信用风险、财务风险、经营风险。

　　金融机构根据自身的特点，将风险按照其固有的结构分为贷款风险、市场风险和经营性风险。这也正是央行研究局得出的我国目前房地产金融风险四大类型。上述风险可以归结为贷款和评估风险问题。而经营性风险与经济制度和市场化程度存在较大相关性，本文对此不做过多分析研究。其中，房地产贷款评估制度完善与否对贷款安全影响重大。

　　1.1 房地产贷款风险

　　房地产贷款是针对房地产投资和交易发生的资金融通行为，与其他贷款相比通常风险较低，特别是以房地产作为抵押物的抵押贷款风险就更低。银行规避贷款风险的重要方式之一就是严格控制贷款发放比例，具体贷款数额需要以投资对象的实际价值为依据。当贷款比例过高，超过一定的限度之后，贷款风险就会显著加大。但是控制贷款比例并不是一件容易的事，由于我国房地产融资途径单一，开发商只能单一地依赖银行贷款。因此，开发商千方百计地从银行套取贷款，这其中存在相当程度的违规行为，诸如“过桥贷款”等。很多房地产开发项目融资前期靠施工单位垫资，中期靠银行开发贷款，后期靠个人按揭贷款。也就是说，整个开发过程所需要资金基本上来自银行，房地产贷款给银行带来了较大的风险。

　　1.2 土地储备金融风险

　　近年我国所建立和实施的土地储备制度既存在正效应，也存在负效应，土地储备制度在制度设置上存在着较大的制度风险。城市土地储备存在的主要风险可以划分为外部风险和内部风险(参见图)，土地储备金融风险属于主要内部风险类型。　

    实施城市土地储备制度需要有巨额资金投入，由于目前储备土地的随意性，储备土地一旦发生变现困难，不仅不能盘活存量土地资产，而且先期投入的收购资金也将变成呆帐，由此可能对相关的金融机构和城市政府财政产生严重的后果。因此，财务和资金风险成为实施城市土地储备制度过程中存在的头要风险。财务风险包括融资风险和违约风险。从融资角度看，绝大多数城市政府对土地储备制度实施的支持主要是政策方面的支持。对于资金方面的支持只有很少的启动资金或者完全没有，导致土地收购储备过程中所需大量资金基本上来自银行贷款，借贷资金与自有资金的比例趋向于无穷大。如此高的借贷比例，虽然一方面可以扩大自有资金的产出，但是另一方面也增加了土地储备制度实现其社会经济目标的不确定性及风险水平。在储备土地出让或出租过程中还可能存在着违约风险。违约风险是指由于受让者或承租者财务状况恶化而使土地投资及其报酬无法全部收回的风险，或者是受让者或承租者不按约按期支付款项，使投资者入不敷出所造成的一种风险。

　　土地储备制度自身的制度缺陷是制度运行中风险存在的根源——内因。内因包括土地储备制度定位偏差、土地储备机构角色定位矛盾以及经营性运作和微利性之间存在矛盾三个方面问题。

　　1.3 房地产抵押贷款评估风险

　　房地产的贷款价值评估价值是房地产贷款发放的重要决定因素，也是收购和储备土地的重要决策依据。因此，房地产评估正确与否直接关系到房地产贷款和土地储备融资的安全性问题。

　　房地产抵押贷款评估与常规的房地产评估之间存在着一定的区别，主要表现在对评估参数的选择和使用以及对待估房地产风险的识别等方面。由于抵押贷款评估的主要目的是为发放贷款提供依据，因此在评估过程中需要特别关注房地产的风险存在和大小。这样的评估目的决定了评估必须依据的基本原则应该是谨慎性原则，而评估价值依据也应当是贷款价值。普通性的房地产评估一般不考虑谨慎性原则，所采用的价值依据是公开市场价值，评估强调较高较佳使用假设。针对贷款评估的特殊性，国际评估界发展了一套相对独立的房地产贷款评估方法体系，希望通过这些方法的运用，确保房地产贷款的安全。

　　我国目前缺乏对房地产抵押贷款评估的正确认识，将贷款评估等同于一般性的评估。特别是较高较佳使用原则和公开市场价值的应用会造成高估抵押房地产价值的潜在风险。这样的潜在风险已经出现在上个世纪60年代的英国，即国际评估界上赫赫有名的莫里森调查报告。我国是否存在这样的潜在风险还不能证实，但是至少发生过因高估房地产价值给银行带来坏账的事实。这样的评估风险需要引起我们足够的重视。

　　2、国际上的房地产贷款评估制度

　　2.1 商业银行无一例外地具备完善的房地产评估部

　　在联邦德国几乎所有的商业银行都设立了规模不同的房地产评估部，评估部在银行内部对银行负责评估申请贷款房地产的市场价值与贷款价值，较终评估结果提交给银行决定发放贷款以及贷款额度的其他部门。事实上评估部不可能完成全部评估工作，因此聘请外部独立估价师在所难免。所有外部评估师完成的估价报告都必须经过银行内部评估部的检查。通过这项措施确保了评估结果的正确性。

　　2.2 贷款评估体系完备

　　完备的贷款评估体系表现为评估准则的制定和对评估人员的教育、认定方面。由于房地产贷款评估与普通房地产评估之间存在不同之处，因此有必要针对房地产贷款评估的特点制定贷款评估准则。在准则中明确贷款评估的涵义、评估方法、评估报告内容、评估主要参数等内容。评估准则是保证评估部门正常运行和评估质量的前提条件。房地产贷款价值与市场价值是平等的两个概念，贷款价值评估与市场价值评估同样也是独立的两个过程。贷款价值评估不仅需要估价师具备一般的估价知识，还需要估价师具备金融专业的相关知识以及职业经验，熟悉贷款价值评估参数的选取和应用。

　　2.3 市场监管有力

　　银监会的重要目的之一就是对各商业银行的金融业务进行监管，包括对抵押贷款发放的监督与检查。在联邦德国很早就设立了独立于联邦银行的银监会，负责对各商业银行进行监管。其中“贷款监督委员会——BAKred”执行对贷款监管的职能。作为银行监理的较高和较权威机构必须制定相应的监理规定，对于房地产贷款这项重要的银行业务而言就更需要一个权威性的关于贷款的管理规定。通过这些规定才能够使各商业银行有章可循，在贷款的审核和发放上统一尺度，程度降低不良贷款发生率。

　　3、政策建议

　　结合上述分析，笔者认为解决当前我国较高的房地产不良贷款率的有效方法之一是完善房地产贷款评估制度。通过这一制度的实施，可以明确地、科学地和准确地量化房地产的市场价值和贷款价值，从而说明贷款的风险程度和大小。这些数据对于金融部门发放贷款是重要的参考依据，借此可以达到一定程度的房地产金融风险防范效果。具体建议如下：

　　① 银监会尽快制定发布相关规定，特别是规定商业银行应该具备完善的贷款评估制度。

　　② 各商业银行结合自身特点制定房地产贷款评估准则，规范贷款评估方法。

　　③ 在金融体系内对房地产贷款价值评估师进行资格认证。在我国存在两类估价师认证制度，即房地产估价师和土地估价师考试认证制度，随着时间推移两类估价师认证制度不断完善。但是两类认证都缺乏对贷款价值的正确认识，缺少相应的培训内容。因此，两类估价师还必需接受继续培训才能适应贷款价值的评估工作。为了解决贷款评估专业人员不足的问题，使抵押贷款金融业务与国际银行业接轨，实行更加有目的性、有针对性的贷款价值评估教育和资格认证制度是势在必行的。

　　④ 加强金融机构对房地产贷款事前审核、事后监督的职能。贷款安全不仅取决于贷款发放前的评估和审批，同样取决于事后监督和管理，金融部门应该重视这项工作内容。联邦德国各商业银行对其发放贷款的房地产一般每隔两年要检查和重新评估一次，已确定该房地产运转是否正常，发放的贷款是否安全。(中国人民大学房地产信息副主任 曲卫东博士/文)

土地储备风险（图）

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