房屋拆迁、交易、贷款时都需要评估，而估价则涉及到评估人的切实利益。同一房产、同一时间做出的评估报告误差有多大？据记者调查了解，目前，宁夏房地产评估从业人员的参差不齐，以及恶性压价等问题的存在，导致评估市场乱相丛生。

■中卫"老汉商店"难拆

中卫市城区的"老汉商店"近期处于被强制拆迁的旋涡之中。造成这一局面的背后是两个评估公司，两个评估报告，以及开发商与"老人商店"管理者之间的利益博弈。

"如果评估价格合理，补偿差不多，我们就认可"。老人商店管理方中卫三联公司董事长赵建功说。"2004年，石嘴山市大禹公司中卫分公司要拆老人商店，但大禹公司只跟我们谈了一次，又拖了两年多，损失了50多万元，公司无法难有大的发展，只能维持经营。"

双方为"老人商店"的评估及补偿问题进行了多次商谈，但始终未能达成一致。2005年1月10日，大禹公司委托银川市评估公司制作的评估报告出笼：1920554元。其中，办公用房每平方米708元，商业用房一层为2622.22元，二层为1498.41元。

对于这一评估结果，三联公司书记李生和称："同一地段的黄湾综合楼一楼售价每平方米12600元，开盛购物临街售价每平方米15000元，商业用房价格狂飙接近5年前的4倍，这个价格除了头府银川个别繁华区段的房价可以与之比美以外，在全自治区的其它城市是见所未见的，而大禹给我们补偿的结果连别人的零头都不够。"

大禹公司的解释是，192万元是"政府指定"的评估机构的"专家"们评估的。专家们说是多少就是多少，他们只能按照专家们给的价格进行货币补偿或者产权置换。

■两个评估价惹的祸

但三联公司的股东以公司的名义委托银川市立天房地产评估公司评估，结果很快就出来了，270余万元！比公司的评估值高出了40％还要多！

同一个地段、同一处房产，同一个评估的时点和同样有资格评估的专家竟然做出了存在如此巨大差异的两种结果。宁夏怀远律师事务所律师李志银说，"专家们在评估时，除了依据其评估意图选择不同的'技术线路'以外，还会有其它一些"潜因素"。

记者了解到，三联公司曾要求双方共同委托公司以外的其他有2级以上资质的评估公司评估。后双方达成协议，共同委托银川市正大房地产评估公司评估。2006年12月1日，三联公司接到了再次由公司做出的房产评估报告，估价为2392756元。

三联公司事后调查，此次评估报告为什么又出自。正大公司评估西所的解释是，大禹公司嫌他们做出的3177169元的评估值太高，拒绝接受这个评估报告。而正大公司一位不愿意透露姓名的工作人员说，3177169元也只是一个中等偏下的价格。

80万元的差价意味深长。李志银说，大禹公司不认可正大的评估结果，也就是说，大禹公司在1000余平米的拆迁房上就获得了更多的利润。而公司则三次收取了评估费，刀俎之间，合法房产成了渔肉！

李志银认为，考虑当地房产市场的交易价格等因素，应当有一个基本的底线，要解决房地产估价的问题，头先要考虑的是，在评估不能自律情况下，开发商利用评估的委托权选择评估公司，由评估公司替开发商随意出价的所谓"评估"问题。

■评估市场鱼龙混杂

一位不愿透露姓名的房地产评估业内人士向记者介绍，目前，宁夏评估行业内"竞相压价"、"给回扣"的问题比较突出，房子"值"多少钱全凭评估公司说了算。在这种情况下，评估公司很难公正客观地保证独立，损害的往往是当事人的权益。

据介绍，房地产评估有很强的地域性，市场容量有限，许多评估公司为了拥有更大的市场份额，不惜采取非正当的手段，竞相压价。宁夏建设厅住宅与房地产处徐梅说，一宗评估业务，收费有2000元的，有收1000元的，这就需要在估价上做"文章"了。由于评估公司的不自律，很难做到估价结果的科学性和合理性。另外，有些购房者为了多获得贷款，有时又会将房价"高估"，或者当事人为了避税，将房价"低估"。有些评估公司受了评估方的拉拢或好处，出具不实报告，完全背离了真实的评估价格。

徐梅说，目前房地产市场比较突出的是拆迁评估问题，评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求。房屋拆迁评估，其估价结果直接关系到有关当事人和被拆迁人确定拆迁补偿的重要依据。当事人可以委托两个以上的有资质的评估公司进行评估，但所出具的评估报告的误差不是很大。

事实上，由于竞争的惨烈，开发商和评估公司之间恶意串通，压价评估的评估结果与市场价值严重背离，评估公司千方百计为开发商降低成本，增加利润，以维护委托人的利益，增加公司的业务收入，损害了有关当事人的合法权益。

■评估市场亟待规范

宁夏的房地产评估始于上个世纪90年代中期。记者从宁夏建设厅了解到，目前宁夏已注册成立20家房地产评估机构，其中一级资质1家，二级资质6家；有估价师152名，但真正从业的评估师只有100人。而20家评估单位有18家集中在银川市。

"迎合委托方的要求对评估结果高估或低估，许多评估公司为了取得业务，迎合委托方的要求出具高估或低估的报告，严重违背了这个行业的初衷。恶性压价及"回扣"现象严重，评估公司压低评估。"另外，徐梅称，一些估价机构和估价师行为不规范，"竞相压价"、"给回扣"、"假脱钩"、"卖牌子"等现象时有发生；强制评估、指定评估、恶性竞争等问题没有根治；房地产估价队伍发展不平衡，部分市、县甚至连一名房地产估价师也没有。这些现象在全国普遍存在，评估行业亟待规范。

据介绍，去年，宁夏建设厅曾联合宁夏银监局进行整顿，对5家评估公司进行了注销。徐梅说，头先，评估机构要自律，宁夏评估市场正在逐步规范中，包括估价行业、估价业务的市场准入、行为规范、市场监管、服务收费等做了明确规定。目前，建设厅正在扭转目前的诸多问题，并对一些评估公司建立信用档案，并加强了日常抽检，由属地监管单位进行抽检，对在拆迁平谷、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告的行为，作为不良记录，载入其信用谠案，并相应做出降级或注销资质等级的处理。　　　　　(作者：杨之汀)