开篇的话：随着生态保护意识和可持续发展观念的不断增强，发达国家近年来也在反思他们在工业化、城市化过程中的非理性扩张对自然资源，特别是对土地资源所造成的浪费与破坏。目前，不少国家都已经在土地规划的编制与实施管理等方面探索出了一条适合自己国情的发展道路。不仅如此，各国政府还通过法律，不断规范人们在土地取得、保有、使用等方面的行为，限制人们对土地的过度占有，促进对土地的节约、集约使用。

人多地少是我国的基本国情。保护土地更是关乎中华民族生存与发展，关系广大人民群众根本利益的大事。如何让土地利用由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从严从紧供地转变、由约束性不强的管理向依法严格管理转变，这些问题都值得我们研究与重视。为此，本刊特地编辑了一组国外是如何集约化利用土地的稿件，以飨读者。

①　求同篇

欧美国家的城市建设和城市土地利用格局、方式及土地集约利用程度各具特点，互不相同，但城市发展水平和城市发展历程却无多少差异，在城市土地集约利用的变化特征上也基本相同

为土地减压　让日子变好

法国巴黎、德国汉堡、美国芝加哥、英国伦敦等大都市都经历了城市化初始阶段的高度集中到城市化成熟阶段的空城化的发展过程。次世界大战后，城市人口随经济复兴而增长集中，导致了以疏散为的城市规划调整，控制城市的高度集约利用。但自20世纪50－60年代起，又出现了城市人口减少、郊区人口增加的逆城市化现象，导致市区衰退，趋向荒凉，税收减少；而且昼夜人口差别大。大多发达国家都面临了市区就业与人口矛盾大这一问题，随着经济发展，慢慢也就将“疏散”政策再次改为吸引居民回市就业、定居的方针。

市区土地集约利用

芝加哥是美国的大城市，位于美国中西部密执安湖的西岸，也是美国高层建筑的故乡，在现代建筑史上占有重要地位，“芝加哥学派”在建筑史上颇具影响。芝加哥相对纽约发展较晚，1840年人口只有5000多人，而纽约已是人口达40万的海港城市了。但芝加哥人口迅速增长，至1890年，人口已近180万。1893年，芝加哥举行了世界性的万国博览会，兴建了许多高大的公共建筑，坐落在密执安湖一侧的芝加哥市是因一条环绕老商业区的高架快速公交系统而繁荣的，拥有4万多间客房，140多家大银行、全国保险公司、、证券大楼主要集于此。面积仅1．6平方公里的土地上就业人口达80多万，其中，80％是乘坐交通工具上下班的。20世纪70年代初相继建设的大批高层建筑高度集约利用越来越稀缺的土地。但是闹市区高层林立，民众意见很多。

为了改善环境，芝加哥和旧金山等城市都采用建筑容积率来控制。在芝加哥区，规划建议高层建筑不得超过40－50层。如在建筑基地内留出公共广场，在建筑物低层透空并向公众开放，或建筑上层向内收缩，其高度还可以增加。

居住用地集约利用

居住用地集约利用变化呈现市区居住用地减少，郊区居住用地增大的趋势。人口、工业、经济的高度集中导致出现城市病，居住环境恶化，城市居住条件不能符合居民现代生活质量水准。而且拥挤的城市用地发展受到很大限制，于是，人们离开城市市区到郊区寻找更优越的居住环境。欧美各国在城市规划的调整过程中都是通过具体措施加速居住的郊区化，并对居住用地的开发强度给予一定的限制。

德国汉堡是德国和欧洲的港口城市、世界性的商业贸易金融城市和工业基地之一，是国际性的休养和娱乐城市。该市在居住用地的集约利用上是通过居住面积密度来控制的。

居住面积密度实际就是居住用地容积率，既反映了建筑容量，又表达了土地容量，是土地利用集约度衡量的一个重要指标。此外，在汉堡及其周围地区的发展模型中，还有一个密度分配模型。这个模型规定，在有快速铁路客运的轴线上的居住区，居住密度较高，且靠近快速火车站步行时间不到5时辰的范围内允许更高密度住宅，反之逐渐降低。居住面积密度同时还间接地决定着建筑类型和住宅形式。如该密度小于0．6时，允许采用不同的居住形式混合修建；为0．9时，只能采用多层或高层，停车场也要采用高层建筑；为1．3时，要求采用十分集中的住宅布局，停车场设在地下，用以在地面留出更多的绿地。

工业搬出市

巴黎是法国较重要和完备的工业区，工业基础强大、项目齐全、劳动力丰富、交通便捷，但这也进一步加剧了工业在巴黎集中的速度和程度。工业和居住混合的情况，带来了对土地需求的持续增加，也导致了地价大幅上扬。随着地价的不断飙升，工业成本也不断增加，工业建筑不得不向高层发展，巴黎的城市环境也因此受到了严重的污染。因此，严格控制工业的集中，将工业向其他城市疏散，已成为巴黎市政规划当中的一项重要任务。

由于单一市会给城市的土地利用带来较大压力，为此，很多发达城市为了减轻办公和商业活动以及交通对市的压力，平衡城市土地的利用强度，纷纷采取了建设城市副的政策。巴黎就在它的近郊建了9个郊区(副)；德国汉堡市为了满足办公商业用房剧增的需求，同时避免由高度集中而产生弊病，也专门在距离市6公里的地方新建了“北商业城”，作为市级辅助。（吴南雁/文）

②　农村篇

阿根廷是世界农牧业大国之一，在其每年的出口总值中，农产品及其加工产品大约占40％至50％。阿根廷的农业得以迅速发展，除去土地和气候的自然优势外，还有

靠专业公司占尽先机

阿根廷粮食产区的情况与我国的东北地区比较相似。在单位土地的产量上，我国东北地区稍高于阿根廷粮区，但我们在单位土地上的资金和劳力投入也大大高于阿根廷，因此从经营效益上比较，阿根廷的农产品显然更具竞争力。

土地规模化和经营专业化是阿根廷农业优势的来源之一。据阿根廷农业部门的统计，阿根廷农场的平均面积是美国农场的两倍。在阿根廷，100公顷以下的农场一般被认为是小农场，100至500公顷算是中型农场，500公顷以上才算大农场。有的大农场占地达数万公顷。

近年来，阿根廷土地集中化的趋势在发展，中型农场日益消失，大农场进一步扩大。大型农场多采用公司式的经营模式，绝大部分大农场主都不在农村生活，一年当中也很少回农村。农场的经营委托给一位经理，经理主要负责资金管理、采购、销售及市场跟踪等。具体的农务则由一位农业经验丰富的工头负责，工头以下，又雇佣一批农业工人。在收割季节，可从外部聘请专业收割公司。

近年来，阿根廷还出现了新式的农业公司。农业公司本身不一定拥有土地产权，而主要向农场主租土地。原先在农场工作的农业员工一般都保留。阿根廷的土地市场很发达，土地购卖价格和租赁价格灵活透明。农业公司在租到大片土地后，根据对国际粮食市场形势的预测，决定播种品种，然后组织播种、收割、确定出售时机。农业公司的员工各司其职，分别负责与银行、粮食交易所、外部服务公司打交道。具体的农业劳动则实施外包或者由原土地上的农业工头负责。这种经营模式不仅具有规模化和专业化的优势，在争取金融支持、把握市场信息、推广科技投入等方面也占尽了先机。　（小康）

③　管制篇

通过法律和行政的手段，把宏观调控和微观管理有效结合起来，日本的土地利用形成了一个比较完善的体系

分区管制　严限购卖

日本的土地利用规划体系由国土综合开发规划、国土利用规划、土地利用基本规划和城市规划等部分构成。按层次分为全国规划，都、道、府、县规划和市、镇、村规划三级，每级规划都是对各自区域内国土利用合理组织所应采取的措施和设想。到目前为止，日本已完成了五次国土综合开发规划，根据各项公共事业的性质、建设地点以及计划的实施程度，对国土资源利用进行综合调整。

为确保公共事业建设所需土地，日本制定了完整的计划，以确保土地开发的顺利进行；为了缓和土地的供需矛盾，日本政府鼓励建设高层公共住宅；为能充分利用土地，政府也鼓励合理开发地下空间，有效扩展城市容量，提高土地利用率。此外，日本还大力开发地下交通，发展**体系，以此扩展土地经济的供给能力。

为防止城市的无序扩张，日本还实行了土地使用分区管制政策，严格控制农地转用。日本将城市区域划分为“市街化区域”和“市街化调整区域”，在市街化调整区域以外，将农地分为一、二、三类。原则上不许可一类农地转用，许可三类农地转用，当在三类农地中转用有困难或不适当时才准许二类农地转用。

同时，日本还建立了一整套以限制土地交易为主要目的的土地交易管理制度。在该制度体系中，较重要的是土地交易审批制度，用以直接控制某些地区的地价水平及土地使用目的。日本的都、道、府、县各地方政府在自己的行政区范围内确定“限制区域”。限制区域一经确定，其时效一般为5年，过了5年后，或者重新确定该地区仍然为“限制区域”，或者自动取消。限制区域确定后，在这个区域内的土地交易如果面积超过一定的标准，就必须得到地方政府的批准。土地交易双方正式签订交易合同以前，必须向地方政府提出申请，政府对土地交易主要是从土地交易价格和土地使用目的两个方面进行审查。交易价格审查以交易土地附近的地价水平及政府确定的限制价格为依据，使用目的审查以城市规划要求为依据。（李珍贵/文）

④　城市规划篇

美国的城市建设都是由专业机构先提出建议，专业管理部门审核，召开听证会，较后由当地议会通过

百年大计始于规划

美国的城市建设都是先规划再开发，没有规划一切无从谈起。同时，他们对城市

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