核心提示 　　中国住交会的论坛现场是个大佬云集的地方，用一句俗套的话来说，如果你在现场随便扔一块砖头，就会砸到一位总裁的脑袋。不仅万达绿城海尔、万通碧桂园、恒大等众多国内一线品牌地产商参加，连散客也不乏总监之类的人物。让我们一起来看看这些房地产大佬们如何将城市发展从摊大饼式的平面向三维立体式转变，如何评价当前宏观经济形势，如何预测未来楼市是涨还是跌。 　　《大笑江湖》是时下热映的影片。剧中小鞋匠是小沈阳，他常强出头，由不懂武功的菜鸟变成武林高手；赵本山则是个武功高强的大盗，被不会武功的小沈阳打败。本次住交会，浸润地产江湖多年的大腕依旧“大笑江湖”，话语雷人。 　　任志强：其实不是开发商占了菜地和粮田 　　华远地产集团总裁任志强说：“中国现在一说到房地产就认为房地产商都把土地用光了，所以在中国出现了地少人多的矛盾，甚至于菜价涨了也说开发商把菜地占了，粮价涨了是开发商把粮田占了。其实开发商每年在占用的农耕土地中只占1.5%，剩余的98.5%都是别人占了，比如说道路、交通或者是退耕还林等等，和我们没什么关系。” 　　中国的建筑密度和人口密度很低，是因为当初没有把它立体化起来，因此现在开发商中间经常讨论，一个是讨论节能环保问题，一个是讨论城市建筑的问题。“作为开发商我们努力从节能环保以及土地资源的重新利用上下工夫，这些研究成果没有一分钱是政府花的，但我们需要的恰恰是希望在今天社会中面临的各种矛盾中找到突破口，即使政府不去做，我们也希望通过我们的努力替政府找到一条更好的中国之路。所以我们看到是房地产协会、商会、团体在不断推动节能环保问题、土地资源再利用问题，拼命地想从现有的土地资源中找到一个解决我们所面临的土地资源与价格之间的矛盾，我们的政府在土地集约化中得到的利益是的。” 冯仑：生意就是不断地让人从不舒服到舒服的过程 　　万通地产集团董事局主席冯仑表示，我们现在城市的多方面造成了生活不舒服：是交通不方便；是空气越来越不好；第三是就业跟居住两分离；第四是生活开销越来越大。面对这些城市问题，冯仑再次抛出了他一年前在哥本哈根提出的立体城市。“我研究了41个城市，在41个城市的土地上发现一平方公里能够住几十万人。现在中国的密度不够，北京一平方公里按大城区概念不到1的容积率，小一点也就是1的容积率。容积率这么小对于土地太浪费了。” 　　冯仑认为，立体城市的研究就是着眼于一些体系问题研究出一些模型，就是一平方公里到底一个人占多大的空间？就业跟生活怎么平衡，能源怎么平衡，交通怎么解决？另外口袋里的钱和幸福怎么平衡，在口袋里的钱不断增长的过程中怎么换取更多的快乐和幸福？冯仑表示：“立体城市就是把这样一些数据和这样一些背景以及人类历史上的思考、所有的智慧结合起来，于是我们就提出有一件事情必须做，而且只有一种方法，这就是立体城市。” 刘晓光：单一的住宅地产开发日子到头了 　　头创集团总经理、头创置业董事长刘晓光：“改革开放以来，我国的房地产行业得到了长足发展，近年来，由于全球经济环境的不断变化，我国房地产行业也在不同程度受到国家宏观调控的政策影响，传统的房地产运营模式受到了的挑战，单一的住宅地产开发模式已难以为继。” 　　“实际上，众多知名房地产商如万达、中粮、万科等都以城市综合体、大型shopping mall等形式介入商业地产，万通则提出“立体城市”的设想，头创也欲成为模式创新的者。从去年开始就创建了一个新的业务体系——奥特莱斯（中国）。与传统的地产运营模式不同的是，奥特莱斯走的是地产与产业相结合、国际化产业与地方特色产业结合的道路。公司定位是新型现代商业产业和新型现代服务业综合运营商,即在大城市周边或城际之间，打造以奥特莱斯为的、国际化的城市新。我们称之为‘芭蕾雨’。” 　　刘晓光认为，目前，大部分城市普遍存在过度集中，人口密集、开发强度偏高、资源环境负荷过重的“大城市病”现象。成功的地产创新模式应解决城市资源匹配与有效城市化的路径问题。 殷荣：政府也是豪宅的主要购购者 　　复地集团副总裁殷荣表示，主要有三类人在购购中国的高端不动产：资源型客户群、政府客户群、财富新贵。 　　对于购购高端豪宅的资源型客户人群来说，他们希望占领拥有城市一线的核心资源。这类核心资源包括一些城市景观资源、城市商业价值资源。“他们以先知先觉的眼光来为了以后的产品升值，为了以后实现的价值提升来优先占有这类资源。”殷荣说。 　　殷荣透露，一些来自政府的客户，也成为高端不动产的购购群体，而且是非常大的一批客户。“他们在产品购购力当中，作为一种购购行为以及特征显现出来了。” 　　随着经济发展而迅速形成的一批新贵，成为豪宅市场的又一购家。“也就是暴发户。还有其他类的一些关于海外客户、港台客户，以及包括城市的中产。这些都是目前主流高端不动产的一些消费者。” 　　对于购家购购豪宅的核心动机和购购行为，殷荣认为，这是对资源的占有动机，以及他们所购购行为本身需要与他们自身的身份特征相对应的这样一种身份的圈层动机需求。“豪宅市场的三类购家一般都相当低调，在整个购购过程中，身份相当隐秘。因此，为了所定这些客户，豪宅的销售方也往往采取一对一的‘单间’服务，除了一对一的销售宣传，还有一对一的购购过程。” 黄小虎:开发商将来的客户就是富人 　　中国土地学会副理事长黄小虎认为，住房制度的模式演变到现在，有一种解读认为“现在的制度要求开发商承担解决老百姓住房的责任”，对此，黄小虎说这个定位是错误的，他表示，开发商不应该对现在的问题承担责任。“开发商只为富人盖房子”，实事求是地说这个说法并没有错。开发商的垄断地位不是开发商自己造成的，根源在住房制度或者住房模式存在问题。 　　黄小虎强调，在市场经济条件下，只要是为市场需要生产的经营活动都带有一定的投机性，我们不能够笼统地反对投机，因为这种投机性要承担一定的市场风险，但是可以活跃经济、可以有利于多元化的发展，如果把投资投机简单地封杀了市场也就要僵化。让穷人、中等收入人群和富人一起投资投机是不对的，政策上要根据不同的收入人群制定不同的住房政策，在投资投机圈里面他们随便折腾，不会影响到普通百姓。 　　黄小虎对中国未来房地产的发展模式做了具体设想，他表示，，穷人应该住政府提供的保障房，保障房也有市场性，保障房要交租金。，对于中等收入人群，要大力发展合作建房，这种是半产权，可以居住、可以使用、可以继承，但是不能出售，这叫半产权。第三，富人除了可以住豪宅以外，还可以购很多房来炒，这是完全产权的。如果实现了以上三点设想的模式，开发商将来主要面对的客户群体就是富人，市场竞争会很激烈。 核心提示 　　中国住交会的论坛现场是个大佬云集的地方，用一句俗套的话来说，如果你在现场随便扔一块砖头，就会砸到一位总裁的脑袋。不仅万达绿城海尔、万通碧桂园、恒大等众多国内一线品牌地产商参加，连散客也不乏总监之类的人物。让我们一起来看看这些房地产大佬们如何将城市发展从摊大饼式的平面向三维立体式转变，如何评价当前宏观经济形势，如何预测未来楼市是涨还是跌。 　　《大笑江湖》是时下热映的影片。剧中小鞋匠是小沈阳，他常强出头，由不懂武功的菜鸟变成武林高手；赵本山则是个武功高强的大盗，被不会武功的小沈阳打败。本次住交会，浸润地产江湖多年的大腕依旧“大笑江湖”，话语雷人。 　　任志强：其实不是开发商占了菜地和粮田 　　华远地产集团总裁任志强说：“中国现在一说到房地产就认为房地产商都把土地用光了，所以在中国出现了地少人多的矛盾，甚至于菜价涨了也说开发商把菜地占了，粮价涨了是开发商把粮田占了。其实开发商每年在占用的农耕土地中只占1.5%，剩余的98.5%都是别人占了，比如说道路、交通或者是退耕还林等等，和我们没什么关系。” 　　中国的建筑密度和人口密度很低，是因为当初没有把它立体化起来，因此现在开发商中间经常讨论，一个是讨论节能环保问题，一个是讨论城市建筑的问题。“作为开发商我们努力从节能环保以及土地资源的重新利用上下工夫，这些研究成果没有一分钱是政府花的，但我们需要的恰恰是希望在今天社会中面临的各种矛盾中找到突破口，即使政府不去做，我们也希望通过我们的努力替政府找到一条更好的中国之路。所以我们看到是房地产协会、商会、团体在不断推动节能环保问题、土地资源再利用问题，拼命地想从现有的土地资源中找到一个解决我们所面临的土地资源与价格之间的矛盾，我们的政府在土地集约化中得到的利益是的。”

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