连环新政风暴下房价会下跌吗？或许这个问题无人可以给个明确的答复。政府的楼市新政大有“不降价不罢休”的味道，然而经历过此前无数次风雨的购购需求出现报复性抬头，或许每个开发商心里都有着自己的小算盘。涨，还是降，这是个问题。体现在当前的楼市，更是一场乱象。

　　新政目前控量未控价

　　10月8日，上海细则出台的天，也是黄金周后的头个工作日，上海商品住宅的成交量就达到1331套，10月9日的成交量也达到了794套。节前的9月27-30日，四天的商品房成交量也分别高达1090、1093、1244和1318套。黄金周期间的商品住宅成交量更是登上1918套高点，创下历史同期较高水平。不过受到新政调控的影响，中秋十一双假期带来的供求高峰开始回落。上海商品住宅的成交量也止住了10周的上升趋势，预期未来两周的成交量还将呈下滑之势。

　　然而另一个值得关注的现象是，节后高端物业的集中成交。

　　新江湾城的仁恒怡庭，10月10日开盘，主推160平方米、195平方米精装大户型多层公寓以及220、330平方米的品质叠加别墅房源，售楼处现场成交非常火爆。同开盘的闵行星河湾245套房源基本售罄，另一个闵行旗忠板块的森林溪谷，独栋别墅，单套总价1500万元起，10月至今已经成交10套，成交总额约1.6亿。而受到近期豪宅成交量上升的带动，上周商品住宅的平均成交价格上升了10%，达到22438元/平方米。而前期星河湾、仁恒怡庭等大批量集中成交的豪宅数据还没完全反映出来，预期之后几周的均价还会走高。

　　专家分析：新政出台，对于刚性需求以及改善性需求来说影响并不大，因此大户型房源，如果品质较高，适合高端人群用于自住或者改善的话，他们受到市场追捧并不奇怪。同时，由于通胀和人民币升值带来的房价上涨预期，高总价、高品质的大户型，成交量价依然维持高位。

　　低调旺销局面或好景不长

　　事实上，除了星河湾、仁恒等高端项目无一例外都选择了低调开盘的营销路数，上周本报报道的万科锦源同样以短短五天的蓄客期赢得开盘当天基本售罄。装修简单的售楼处也并不影响锦源的销售热度。不少高端客户依旧是连夜过去排队等待购房。事实上，除了高端项目低调热销外，眼下一些普通公寓的购卖热度也十分烫手。位于金山新城板块的金域蔚蓝项目也于国庆节后的头个周末正式亮相，开盘现场不仅吸引了大量金山本地客，也不乏一些专程从外区域赶来的购房者，人气。开盘当日共推出276套房源，售出169套，65%的成绩让不少业内人也直呼意外。

　　“目前的市场热度已远胜去年8月。不过新政刚启，众多楼盘还是奉行走为上策。”薛健雄坦言：“受‘一房一价’和‘结构封顶’两个新政影响，众多预期在10月初开盘的项目没能如期上市，因此下一轮的供应高峰可能会出现在10月底。这给眼下上市的楼盘腾出了更多销间的同时，在购气上升的情况下也将导致市场上供应不足的紧张气氛，促进房价上升趋势。而只要房价出现过度上涨局面，必然引来政府更强烈的调控，直至把房价抑制住。”薛健雄断言：因此未来市场的不确定性很大。购购热情一消失房价就可能再现大跌，这也是开发商在近期楼市回暖的情况下拼命推盘急于卖楼的主要原因。而新政过后的黄金周后的个假日10月10日又有12个楼盘推出超过40万平方米的房源，这就是一个很好的说明。

　　个别楼盘

　　低于预期售价收效显著

　　拼命出货势必会带来降价风潮。受新政影响，不少楼盘迫于市场压力降低售价。

　　9月份上海市商品住宅成交面积鳌头0中，宝山区有多达4盘上榜。其中，于宝山共康泗塘板块的新盘宝宸怡景园9月份成交285套，位列成交面积排行榜第三位。搜房网数据监控数据显示，该项目于9月份开盘，推出北边社区90、135平方米左右房源，售楼处所报均价20000元/平方米，甚至比大多数该盘的二手房还便宜，如该案南边为已经交房入住的宝宸怡景苑，目前二手房评估均价22829元/平方米，高性价比吸引了不少购房者的关注。

　　值得注意的是，打着“高性价比”平价入市的并非是普通公寓的专利，不少别墅项目也加入了此次的打折浪潮。

　　数据显示，出现在9月沪别墅市场成交三大榜单上的大多仍是一些“老面孔”。如绿地布鲁斯小镇、绿地海语墅、保利叶上海等。这些项目依靠多批少次推盘、低价、持续优惠等方式连续多月榜上有名。如绿地布鲁斯小镇从1-9月始终位列上海别墅套数排行榜前。凭借低价入市的营销策略、积极促销的推盘方式和实惠经济型90墅产品始终在上海别墅市场中占据先锋位置。搜房网数据监控数据显示，该项目于今年4月开盘，主打产品为90-99平方米的别墅，9月成交均价为16281元/平方米。而就现在的行情而言，该项目的售价几乎相当于在外环以外购购一套公寓的价格。与此类似的还有顾村板块的保利叶上海9月成交24套联排别墅。自1月9日头度亮相，延续的低价折扣也是其持续热销的法宝之一。

　　此外，9月上海别墅市场成交排行中，也萌发出了诸如海上湾华庭、长泰东郊御园等一批 “金九”全新推出的别墅项目。如位于青浦的海上湾华庭，9月成交总面积9830平方米，成交均价报收仅18582元/平方米。据悉，该项目所在区域青浦朱家角板块，是沪上高端别墅的云集之地，其区域内别墅房源总价多在千万以上。而海上湾华庭联排售400万元/套，独栋售800万元/套。较之区域内同类产品，在价格上拥有无可匹敌的优势；浦东航头板块的长泰东郊御园，于9月18日头推联排别墅，总价为450-600万元/套。大幅度的直接降价博取了沪上别墅置业者的“芳心”，受到了市场的广泛认同，短短一个月之内，推出的100多套别墅房源全部倾销一空。

　　对于上述现象，同策研发机构分析师倪晓玲表示：“由于只有一次投资机会，内环内高端豪宅和外环外独栋别墅或受益于限购政策。联体和叠加由于总价较独栋低，相对受投资客青睐程度降低。建议资金链紧张的开发商要做市场降价的领头羊，要争取10-12月份的时间尽快出货，幅度控制在20%以内。”

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！