在各地陆续推出微调政策、开发商加紧推盘等多重因素共同作用下,5月全国各地楼市成交活跃,普遍超过市场预期。相关统计数据显示,5月30日大城市商品住宅总成交量约为1600万平方米,环比上涨约24%,同比涨幅更是达到28%；全月日均交易量环比上涨了14.5%,同比则上涨了30%。5月底的翘尾行情延续至6月,上周(2012年5月28日-2012年6月3日)京沪深广等10大城市商品住宅成交量环比继续上升12.9%。

　　业内人士表示,5月楼市成交量的大增大大超出市场预期,这是政策微调预期、开发商低开推盘以及促销跑量等多重因素作用的结果。在“刺激刚性”的政策微调时间窗口上,6、7、8三个月楼市成交量可能会延续温和上升的态势,市场活跃度将得以维持,甚至出现“淡季不淡”的局面。

　　5月楼市成交量大大超出预期

　　据中原集团研究初步统计,其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米,环比、同比涨幅分别达到24%和28%。而莫尼塔投资监测的52个城市5月商品房总成交量达到2138万平方米,环比上涨15%。不论从哪个机构的监测数据来看,“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。

　　而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔投资监测的地产数据显示,5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%,同比则上涨了30.2%。分析来看,销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市,以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时,5月全国14个城市的商品房库存环比继续有所上涨,而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌,一线城市下跌3个月,至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下,去库存化基本得到实现。

　　值得关注的是,与3月“小阳春”行情不同的是,3月销售回暖完全靠刚性需求释放的支撑,而5月成交结构则发生上移,中高端住宅的集中入市以及低价策略,使得这部分需求与刚需一起支撑起5月的成交。以上海为例,5月中高端商品住宅(指单价3万元以上)的成交面积为15.5万平方米,超出4月全月水平的30%,达到近一年以来的较高点。这说明,在楼市调控大环境不放松的背景下,投资投机需求依然难觅,但改善型等部分二次置业需求正蠢蠢欲动,一旦市场回暖将形成强劲的购购力。

　　链家地产市场研究部陈雪认为,自今年5月以来,城市成交量一直处于较高的水平,这说明本轮市场需求的释放仍在持续中,一方面,经过一年多的调控后,当前房价也持续在底部运行,促使部分购房者结束观望,入市积极性增加。另一方面,近期多个城市进行政策微调,对刚需入市的支持度大大增加。此外,在地方调控趋于宽松、且成交量持续回升的情况下,市场预期中看涨后市的成分增加,促使少部分消费者因担心未来市场反弹而购房。

　　虽然5月成交可圈可点,但业内对5月行情是否能够延续存有担忧。陈雪表示,目前这一轮市场需求的释放,很大部分是限购后长期观望的购房需求释放所至。未来是否仍能持续,还存在很大的不确定性：一方面,只要限购不取消,购房需求就不可能全面释放；另一方面,当前已执行的微调政策力度并不大,还不足以支撑市场在下半年持续复苏。

　　传统淡季市场或延续活跃行情

　　不过,从6月头周数据来看,这股成交势头仍在延续。链家地产市场研究部统计了北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、成都、苏州10大城市上周商品住宅成交量,共计成交2.16万套,环比继续上涨12.9%。以上海为例,上周商品住宅成交面积再破20万平方米,达到21.43万平方米,环比前周上涨15.46%

　　对于6月以及传统淡季7、8月份的来临,业内普遍保持谨慎乐观的预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,接下来的6、7月份基本上会延续4、5月份的市场活跃度,即便是在传统淡季,预计也不会出现成交量的大幅下跌。莫尼塔(上海)投资发展有限公司地产分析师施琪也认为,市场在接下来的两到三个月内将维持温和回升的趋势。

　　中国房地产信息集团研究总监薛建雄表示,目前市场上的可售存量仍较充足,加上6月份还有一批新盘要上市,估计推盘量接近5月份的水平,成交量仍会保持回升态势。“其实很多开发商都是因为现在市场价格太低,达不到销售预期而不敢推盘。他们也都在等市场回暖,只要市场人气稍微起来一点,他们就会加大推盘力度。”薛建雄说。

　　更有相对乐观的市场人士认为,接下来的6、7、8三个月或许将出现“淡季不淡”的现象。同策咨询研究总监张宏伟认为,2012年6、7、8月份的市场状况可能既不像往年一样遭遇明显淡季,也不会出现成交暴涨,成交量将保持温和状态,甚至出现小幅反弹。张宏伟分析认为：头先,目前政策层面正值“刺激刚需”的时间窗口,刚需应该会在6月—8月份继续释放需求；其次,开发企业资金面压力将持续存在,供应的增加与个案价格的调整将促使后市成交量保持一定水平,不会出现大幅下滑。

　　张宏伟认为,开发商与其像去年一样等到年底再冲刺销售业绩,不如利用当前政策微调的时间窗口,及时降价跑量,有条不紊地分阶段完成销售目标。

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