地产大鳄囤兵旅游地产

    海南成“必争之地”

    目前，国家明确提出要将旅游业培育成为国民经济的国家战略性支柱产业，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，已逐步成为投资热点。良好的市场前景，吸引了上万亿元的资金纷至沓来。

    然而，在旅游地产日趋火爆的当下，旅游地产的前路如何，旅游地产开发该采取何种模式？是旅游带动地产，抑或地产带动旅游？3月24日，由时代周报、2011广州国际旅游展组委会联合主办的2011中国旅游休闲地产价值高峰论坛在广州举行，政界、学界、开发商就此展开激烈的讨论，为您指点迷津。

    2011年，北京、上海、广州等36个城市楼市“限购令”相继落地，招招剑指“价格过快上涨”的住宅商品房市场。在严厉调控下，住宅商品房面临“失宠”，幸免于调控的旅游地产，能否借机“上位”？

    万科集团、万达集团、保利地产龙湖地产、雅居乐地产、佳兆业等地产巨头纷纷砸下重金，竞相发力旅游地产市场。富 力地产在“国际旅游岛”之称的海南囤地2万亩，豪赌旅游地产的未来。恒 大地产的旅游项目北至天津、大连，南及北海、海南，涉及到观海、避暑、名人故里等诸多旅游概念，其董事局主席许家印表示：“公司旗下20%的投资是在旅游地产上。”有媒体报道，涉及旅游的地产项目已逾千项，投资总额超万亿元。

    开发商热衷之余，旅游地产该采取何种模式？是旅游带动地产，抑或地产带动旅游？产品概念如何避免同质化？运营资金动辄过百亿，该采取怎么样的开发节奏？这些都值得业内人士深思。

    地产大鳄囤兵旅游地产

    随着国家对旅游业战略性支柱产业的定位、鼓励居民消费以拉动内需及加大投资力度完善基础设施建设等一系列政策的出台，旅游地产作为旅游业与房地产业的联姻产物，已逐步成为投资热点。一边厢，海南国际旅游岛战略规划获批、迪士尼乐园落户上海等重磅消息屡屡刺激旅游地产市场；另一边厢，北京、上海、广州等36个城市的住宅商品房市场在“限购令”的棒槌下，发展空间受限，开发商需要旅游项目来“填补”业绩。一压一捧，地产商进军旅游地产的步伐，势如破竹。

    销售额过百亿的房企，纷纷将“圈地”战车开到了旅游地产领域。“胃口惊人”的万达，累计斥资千亿元圈地，先后投资了长白山、大连金石、福州琅岐岛、南平武夷山、云南西双版纳等旅游度假区，其中长白山项目占地面积约2.7万亩、琅岐岛项目拟建10座酒店、西双版纳项目号称西部投资额。

    20%—恒大地产声称这是其投资旅游地产的比例。观其疆图，北至天津、大连，南及北海、海南，都有旅游项目，涉及观海、避暑、名人故里诸多概念：其中投资额达百亿的武汉花山生态新城，定位在于打造华中地区的旅游集散“航母”；清远的恒 大？金碧天下，周边围绕了6大高端4A景区；位于海南儋州的项目，主要特点是当地的苗族风情、东坡文化；南昌、大连的项目分别依托当地优质的高尔夫、海景资源。

    屡屡出手，恒 大深谙其中投资之术。恒 大地产海南分公司营销总监李四泉向时代周报记者表示，投资旅游地产要考虑：“其一，土地规模在千亩之上，这样才能‘填充’足够的配套；其二，当地的风景资源、气候条件、人文氛围是否属于稀缺资源；其三，地方政府对旅游项目有整体的、长期的合理规划。”

    作为房企“老大”的万科，自然不会缺席这场盛宴，其惠州的双月湾项目，定位就是集居住、休闲、购物、运动、娱乐、自然探险、海滩假日于一体的家庭旅游度假胜地。此外，“百亿元俱乐部”的房企中，龙湖在云南仙湖、远洋在黄山桃花岛、绿城在天台山、中信在庐山、佳兆业在辽宁辽阳市都有旅游项目上马。

    在内陆各地分别布局之时，各路房企纷纷“登陆”海南岛。在海南岛1528公里长的海岸带上，一个“旅游房地产群”已悄然出现，万科、富 力、恒 大、鲁能、新世界、中信、华润、雅居乐等知名地产企业先后开发建设了一批滨海居住区、旅游度假酒店、高尔夫球场、游艇设施、主题公园等旅游房地产项目。2010年第三季度，在海南岛环岛岸线上，正在建设的高端旅游度假酒店、度假村等就超过30个。

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    市场还需精心培育

    与以往景区投资热不同的是，这一轮的旅游地产项目投资规模急剧升级，投资商除了布局“高端旅游消费”市场外，还带有瞄准物业的长线升值的宏大野心。中山大学旅游学院教授孙九霞在接受时代周报记者采访时表示，国外居民购置的旅游地产，目标不是升值，而是在闲暇之余、退休之际的居所，中国人购置的目的就是升值！

    2010年初，国务院批示发展海南旅游岛。很多媒体质疑，这是以旅游岛之名打造房地产之实。当时，海南国际旅游岛的规划被淹没在随处可见的楼盘“升值”广告中，甚至有楼盘打出广告：本楼盘在5月之前每平方米涨价5000元。业内人士疑问，旅游地产侧在于旅游，还是地产？是旅游带动房地产，还是房地产带动旅游？南湖国旅有限公司运营总经理苏峰向时代周报记者表示，旅游地产的价值，在于当地旅游目的地的知名度，知名度越高，价值就越高。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存则认为，在原有的旅游景点做投资房地产更加合适，新开发的旅游景点，未必对游客有吸引力。

    已然是旅游胜地的区域，兴建配套地产项目，属于旅游带动地产。中国房地产协会副秘书长何琦认为，在想推动一个旅游区的时候，当地的基础设施配套不完善的时候，房地产介入的话，可能就会出现另外一个效果—地产带动旅游。

    后一种情况，深圳东部华侨城当属典型案例。实际上，恒 达地产在此模式也有诸多探索。恒 大旅游地产代表作—武汉恒 大·金碧天下，就率先斥资10亿打造运动、健康、饮食、娱乐和商业等六大项目配套。如此套路，在成都恒 大·山水城、广东清远恒 大·金碧天下、天津蓟县盘山 风景区都有上演。

    就此，李四泉向时代周报记者表示，旅游地产的环境有内外之分：外部环境指风景、气候等，是天生的；内部环境则是项目配套，这恰恰是国内旅游地产现阶段比较欠缺的地方，也是开发商可以积极改造的。这样可以把人留住，让他在旅游地产项目中休闲、度假，得到他想要的生活方式。“就此而言，往往前期投入较大且战线较长，这个市场需要开发商精心去培育。”

    旅游投资需谋定而后动

    中国已是世界第四大旅游消费国，度假型置业需求更是以每年24%以上的速度增长。旅游地产，不仅是开发商越来越频繁提及的概念，地方政府也是常常“挂在嘴边”，纷纷立志将此作为地方支柱产业，频繁向开发商抛出“橄榄枝”以示优惠。加上调控对住宅领域资金的挤出效应，当下旅游地产投资增长呈几何状，数以千计的项目上马，数以亿计的资金入市，繁荣背后是一马平川抑或急流险滩？

    国际旅游岛批示之后，海南一直在摸索自己的发展方式。李四泉认为，差异化恰恰是海南旅游岛的问题，目前同质化的现象稍微严重了一点，除了针对海洋资源、热带气候的蓝色旅游之外，就是绿色旅游—热带雨林。“只有这两种形式，能不能继续深化它、丰富它，这是我们需要讨论的海南旅游地产。”

    广州周边的情况如出一辙。以广州北部清远边境为例，山清水秀的自然环境，使得当地坐落了碧桂园假日半岛、美林湖、狮子湖、合景天湖峰境等动辄数平方公里的超级大盘，但每个楼盘无非都是诸如五酒店、温泉、高尔夫等配套性资源。

    何琦认为，开发商一窝蜂搞旅游地产，三年以后会不会出现积压的问题、出现烂尾楼的问题。“所以做旅游地产的开发企业，一定要把前期工作做好，如果没有很大的把握，尽量保持慎重。”

    前期调研固然重要，但旅游地产先行配套投入大、收益周期冗长，对开发商的资金实力和运作能力都是一个挑战。不考虑地域特色、景区资源市场价值，就大兴土木“上马”五酒店、温泉、娱乐，面临的风险不仅是投资“付诸东流”，可能利息都难以支付。且不论上世纪90年代的海南、日本长崎、北海道等诸多旅游地产项目资金链纷纷断裂的惨剧，近期在山东沿海开发的大量度假村，投资建成之日便成了空置之时，资源浪费可想而知。在陈宝存眼里，杭州的宋城、横店的影视城就是运作非常成功的两个项目，他向时代周报记者表示：“拿出个性化、人性化的因素，旅游投资才有回报。”

    日前，国务院决定，从2011年1月1日起，海南省将开展境外旅客购物离境退税政策试点。至此，海南旅游岛的建设终于又迈出实质性的一步。与此同时，相关的旅游地产概念再一次被推到风口浪尖，成为世人关注的焦点话题。

    据统计，雅居乐、富 力、万科、鲁能、新世界、保利地产等知名开发商正纷纷“抢滩”海南旅游地产；与此同时，龙头房企在全国范围内投资旅游地产的新闻也比比皆是：去年6-9月间，万达集团率多支“联合舰队”分别斥巨资

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