在早期，海南商品房供不应求，只要建房就不愁卖，房企在利益较大化的驱使下，造房不造配套，其“后遗症”直接导致了现今个别区域出现“空城”现象。而房地产行业作为海南的支柱产业，其良性发展对海南推进新型城镇化有着至关重要的作用。因此政府正积极调整海南房地产业架构,逐步降低普通商品房的开发比例，增加高端经营性地产的开发建设。为了与海南国际旅游岛形成良性互动，大型房企快速转换角色，变身“城市运营商”，开启大规模造城行动。小房企因资金不足，只能依托大房企影响力及配套进行产品营销，抱团取暖。

　　地产大鳄登岛造城 小型房企借力而生

　　从造“房”到造“城”，新型城镇化的城市发展趋势正催生新一轮地产革命：大型房企转型城市运营商，小型房企借力而”生“。

　　恒大地产作为早期进军海南市场的地产大鳄，目前已在海口、澄迈、儋州等城市开发了多个地产项目。而近期即将开盘的恒大海口文化旅游城项目是恒大集团角色转换的标志性产品，该项目配套超十万平米商业区、5国特色温泉馆、8国特色风情酒店、先进国际会议、全能运动、风情美食街等。改项目是恒大投资70亿打造的一个大体量的旅游生态城市综合体。这意味着原始的房企“造房”模式在向“造城”模式转变。

　　2013年绿地头次进军海南市场，便与海口市政府签订合作开发五源河旅游文体、“骑楼老街”历史旅游文化区、灵山镇空港新城三个大型项目，斥资近500亿打造海南较大文体、开拓海口历史文化旅游资源、建设灵山新城区。如此大手笔，高格调的开启造城计划，对于海口房地产发展历史来说，是的，但这完全不是的，因为在时代潮流的推动下，将有更多的房企在海南开启新一轮的造城计划。

　　据悉，保利地产计划今年9月动工，投资175亿在秀英港片区建设集居住、商务、娱乐、休闲为一体的海口大型滨海度假城市综合体。项目建成后，秀英港将分为八个功能区——旅游观光与度假区、豪华邮轮母港区、旅游观光与度假区、短途客运港区、商业娱乐综合区、旅游观光与度假区、码头支持系统维修区、旧港改造区以及居住和商住混合区。同时将为豪华邮轮母港区建立配套的集超星酒店、旅游购物、休闲广场、公园为一体的功能区。

　　显然，服务的“大配套”会带动区域经济的快速发展，那么主导运营的开发商必将从中获益和赢得新的发展空间。而如何与这些地产大鳄们共分海口市场的一杯羹，成为海口本地中小房企所担忧的问题。

　　海南九鼎置地有限公司副总经理高雪峰表示：“绿地、恒大项目跟九鼎水郡项目在同一个区域，表面上来看，会觉得和这样的大盘在同一区域里压力很大，但事实上这是一件好事。就拿西海岸的项目来说，在西海岸有大量的楼盘聚集，前来看房的客户，会对周边楼盘进行对比，如果我们将现场各方面都包装得很好，就可以把客户吸引过来，推广的费用就可以节省很多。另一方面，大型房企造城，周边的医疗、教育、商业配套，我们的业主也能共享得到，这对于我们的产品营销来说也是一个利好的消息，因为配套完整，区域发展潜力大的产品更受购房者的青睐。所以市场如果是大家一起来做，就是一个相辅相成的局面。”

　　大房企角色转变 “城市运营商”顺势而生

　　在商品房供小于求的年代，开发商只要有土地，开发出来就有钱，“抢地”成为众多房企的生存之道。在一些“公建配套”不完善的地方，这种“抢地建房”带来的“居住后遗症”，给业主和政府带来了极大的困扰。但随着政府土地监管力度加大，尤其是禁止土地私自交易，开发商拿地成本成倍增加，另外海南市场的炒房热较前几年来说，已出现降温的趋势。无论是刚需族还是投机商，他们的购房模式都逐渐走向理性化，在选取产品时，会价比三家、会关注周边配套，会考虑区域未来发展趋势等等因素。因此，不管商品房建设得多么“高大上”，其他配套跟不上的楼盘，都难以吸引购房者。

　　理性的购房者加上高开发成本，使得海南的房地产行业逐渐从过去那个暴利时代中退出，这让房企不得不重新定位自己的开发模式，进行改革。以前的房企只要在海南这块热土建房就不愁卖不出去，在利益较大化的驱使下，房企拼命建房不建配套。这就是个别区域出现“空城”“睡城”的历史原因。而这些“后遗症”都不利于海南新型城镇化的发展。

　　蒋定之在审议政府工作报告时提出：“城镇化的根本动力在改革，要坚持产业支撑、以人为本、积极稳妥推进海南新型城镇化建设。逐步降低普通商品房开发比例，增加高端经营性地产的开发建设。”为了调整房地产行业的架构，海南近期给闲置土地发出了较后“通缉令”，国土部门将7月前完成清理全省闲置土地工作，可见传统的“地主”囤地模式已经难以维系（前期低价购入土地，企业无期限的囤积土地，待市场行情好时，进行开发或是高价转让地块获利）。恒大、绿地、保利等大型房企因其敏锐的市场洞察力及雄厚的资金背景，在这样的大环境下迅速转换角色，成为房地产行业改革的先锋，由单一的住宅建造者转换成大型城市综合体的。

　　大型房企的造城行动打开了海口房地产市场竞争的新格局，小房企孤军作战的现状将难以维持，是借力而”生“还是抱团取暖，何去何从有待市场的检验。但可以肯定的是，海口市场俨然已经进入了大鳄时代。

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