山东省青岛市不久前召开了全市的住房建设工作会议。会上明确了今后一个时期青岛市住房建设的指导思想：坚持以人为本，把改善民生、共享发展作为住房建设的基本出发点和立足点，更加注重住房供应的社保功能，更加注重住房政策的公共效应，全面加强保障性住房建设，健全体系，增加供给，稳定价格，努力为人民群众提供较为满意的住房保障和住房条件。

事实上，青岛市的老百姓已经开始从政府顺应民意的决策中受惠。2007年，市政府向民众承诺的住房建设计划令人欢欣鼓舞，全年计划开工续建普通商品住房86万平方米、计划开工建设经济适用住房83万平方米；计划投入 3800万建筹廉租住房200套；计划投入5个亿建设租赁住房不少于3000套。

向民生用地倾斜的供地模式，揭开了青岛市建设和谐社会的动人一幕。

廉租住房“低标准、广覆盖”

截至目前，青岛市共投入保障资金2051万元，实施廉租住房保障3377户，基本解决了市内四区人均住房使用面积6平方米以下的较低生活保障家庭的住房问题。

青岛市政府发布实施的《青岛市城镇较低收入家庭廉租住房管理办法》，扩大了廉租住房保障的范围、提高了保障标准。申请标准由人均住房使用面积4平方米调整为6平方米；保障标准由人均住房使用面积8平方米调整为10平方米。今年年初，市政府把廉租住房保障制度扩大到全市范围，并把这项工作列入市政府对各区市年度考核的内容。目前，启动廉租住房保障工作进展顺利。

廉租住房保障资金从哪里来?青岛市政府给出的答案是，每年从土地出让净收益中拿出15％的资金专门用于廉租住房保障工作，从而建立起以土地出让金和公积金增值收益为主体、财政托底的资金筹措机制，“十一五”期间廉租住房保障资金计划也已列入“十一五”住房发展规划。

青岛市国土资源和房屋管理局的负责同志介绍，“十一五”期间，青岛市将逐步扩大廉租住房制度保障范围，稳步提高保障标准，逐步将保障范围覆盖至家庭人均收入在较低工资标准以下、人均住房建筑面积10平方米以下的住房困难家庭。

经济适用住房，面向低收入家庭

如何通过政策调整，确保经济适用住房的供应范围由中低收入家庭缩小为低收入家庭，实现由“改善型、普惠型”向“自住型、保障型”的转变，是青岛市政府的一项工作。

通过不断的创新，在经济适用住房管理方面，青岛市已经形成了以六项制度为核心的管理制度。这六项制度分别是申请许可制度、合同备案制度、价格公示制度、一房两价制度、销售许可制度和补交地价制度。通过加强购房资格审查、规范购房合同管理、实施一房两价、加强上市交易管理等措施，较好地规范了经济适用住房的管理，确保了政府优惠政策施惠中低收入家庭。据统计，近几年，青岛市共解决了10万余户中低收入家庭的住房困难。

销售环节一直是经济适用房政策落实的关键。为此，青岛市制定了统一的销售程序，积极推行公开、公正、公平的销售方式。2005年青岛市已经通过公开摇号的方式，在人大、政协、监察、公证、市民代表等监督下，先后组织实施了两批次、共1196套经济适用住房的公开销售，较好地宣传了经济适用住房销售政策，受到了社会各界、各有关部门和广大市民的普遍欢迎。 2006年，青岛市国土资源和房屋管理局又组织了4个经济适用住房项目1826套住房的公开销售工作，取得了较好效果。

普通商品住房，“限房价、竞地价”

青岛市认真贯彻落实国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格的要求，在对房地产市场进行宏观调控的基础上，通过限房价、竞地价等措施积极探索开展了普通商品住房(限价商品住房)的建设实践，收到了明显成效。

青岛市政府将每年供应普通商品住房用地 1000亩列入工作目标，同时把大力发展普通商品住房作为目前和今后一段时期在住房建设方面的，列入青岛市“十一五”住房发展规划。

所谓“限房价、竞地价”，是指普通商品住房建设用地在土地出让前由国土房管部门会同物价部门确定销售均价，销售均价原则上按低于同地段商品住房平均价格20％的标准确定，确定的销售均价作为土地出让的附加条件纳入土地出让方案。销售均价确定后，土地管理部门根据限定的销售均价和经过测算的建筑综合造价，结合该区域土地市场实际情况综合确定土地挂牌出让起始价。实践证明，2005年以来，政府让利二成的普通商品住房项目的推出，对稳定青岛市住房价格，引导、稳定居民心理预期，起到了积极的作用。

此外，青岛市严格规范了普通商品住房的销售管理机制。严格限定供应对象，普通商品住房主要供应中等收入以下的住房困难家庭。在销售方式上采取了住房困难家庭优先购购、特殊群体定向销售、面向社会公开销售的方式。普通商品住房按照困难优先、公开公正的原则，严格按照房源公告、申请登记、审核公示、摇号排序、轮候选房等程序组织公开销售。2006年青岛市组织了头次普通商品住房公开销售活动， 1251套普通商品住房，在监察部门、公证处、市民代表的监督下，采取困难优先、轮后排序、公开摇号的方式确定了入围名单和选房顺序，受到了广大市民的欢迎。

根据青岛市住房建设“十一五”发展规划，“十一五”期间，青岛市将发展适应中低收入家庭住房需求的普通商品住房，规划建设普通商品住房500万平方米。

青岛市国土资源和房屋管理局的有关人士表示，2007年将大力开展建设用地挖潜，确保普通商品住房用地供应，优先保证普通商品住房、和经济适用住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％。普通商品住房建设用地在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，统一以招拍挂方式进行出让。严格控制建设标准和套型比例，户内套型建筑面积90平方米以下的普通商品住房占总面积的70％以上。

据悉，今年青岛市还将从市财政中拿出5亿元，头次在市区开工建设不少于3000套的租赁住房，专项用于解决人均住房建筑面积10平方米以下、人均可支配收入线以下的，不属于廉租住房保障范围且无力购购经济适用住房的“夹心层”居民家庭的住房问题。青岛市将由此建立起面向各个收入，以廉租住房保障、租贷住房、经济适用住房、普通商品住房和商品房五个层次为架构的住房供应体系，房地产开发用地结构进一步完善、优化。

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