中小套型住房供地加大

在第十一届全国人大一次会议上， 总理在《政府工作报告》中，明确指出采取四项措施建立住房保障体系。其中一项就是增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。

《国务院关于促进节约集约用地的通知》国发[2008]3号，也指出充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。优化住宅用地结构，合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将较低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70％的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。

2月18日，北京市建委公布《北京市限价商品住房管理办法(试行)》并公开向社会征求意见，这意味着北京市限价房的销售准备工作已经开始。北京市去年开始启动了两限房建设，总共建设450万平方米。 2008年北京推出的头个限价房用地——丰台区花乡的纪家庙地块，目前已进入招标公告程序，预计在今年3月中旬入市。2008年北京保障性住房供地至少占到今年土地供应总量的40％。北京市国土资源局公开资料显示，2007年，在北京市住宅用地的实际供应中，经济适用房和廉租房的用地供应达到416公顷，大大超出全年 220公顷的计划；两限房土地的供应量则达到163公顷，实际完成了供应计划的116％。 2007年前11个月，北京市各类住宅实际供地总计约1347公顷，其中，廉租房、经适房、两限房和其他套型建筑面积在 90平方米以下的普通商品房用地，占住宅用地供应量的 85％以上，供地走向明显。

而国土资源部进一步提出要求，在其下发的《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》中，重申确保城市低收入家庭住房用地供应。其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房(两限房)建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％。

为推进住房保障建设，保障住房供地将得到加强，未来两限房将成为住房保障系统的重要补充。

限价房呈燎原之势

2007年11月， 总理考察新加坡时提出了“经济适用房主要是面向中产”的观点之后，中等收入群体的住房问题逐渐升温。考虑到经济适用房的适用对象被2007年的《国发24号文》明确由中低收入家庭下调为低收入家庭，限价房将成为解决中等收入群体住房困难的主要推广内容。

头创限价商品房政策的是宁波市。2005年至2007年上半年，宁波市供应经济适用房和限价房用地346万平方米，占住宅用地总量的44％。2003年，为了平抑过高的房价涨幅，宁波市出台了限价房政策。随即在2004年2月，宁波推出 5000余套限价房；面积在55平方米～95平方米之间，均价控制在每平方米3000元左右，并向特定住房群体出售。

紧跟宁波的是同为计划单列市的青岛。青岛市从2005年开始，市区每年从储备土地中拿出1000亩土地用于限价房用地供应，并列入了“十一五”住房规划。前两年的计划已经圆满完成，2007年至2010年的计划已经列入五年规划，并落实到了具体区位。青岛市加大土地开发整理力度，积极协调规划、财政、人防等部门，合理、科学编制挂牌出让文件，并在整个出让文件报批过程中指派专人全程跟踪，限度地缩短土地储备周期加快土地出让速度，既降低土地储备运营成本又促使普通商品房项目早日开工，同时科学设定项目开发周期，避免开发商囤积土地，加快土地的开发速度。从2004年8月，青岛市新的住房政策将原来过于宽泛的经济适用房供应范围一分为二，向低收入家庭供应经济适用房，向中等收入家庭供应普通商品房，并给普通商品房制定限价，同时购购普通商品房也要像购购经济适用房一样必须有购房许可证。

而限价房对于过热的房地产市场的调节作用明显。青岛市房地产交易的数据显示，受春节影响，2月份该市各区域新房成交量普遍萎缩，市内四区新房共成交873套，其中限价房为641套，占市内四区总成交量的73．4％，限价房对商品房交易的冲击创新高。

在继宁波、青岛、广州、北京推出限价房之后，2008年更多省份和城市加入了开发限价房的阵营。河南今年计划推出限价房；武汉开建90万平方米两限房；烟台探索建限价房解决“夹心层”住房问题；南昌市年内将推出12宗835亩“限套型、限房价”的商品住房用地；天津2008年开工建设限价商品房150万平方米。西安更是 2008年要推出400多万平方米的限价房。

制度有待完善

此前，由于过于强化住宅的商品属性所带来的中低收入群体住房之痛，以及相关的住房制度之弊，推动有关方面从2008年开始由社会层面的认知转为密集的政府政策诊疗。但政策转向、执行所激发出来的细节碰撞，亟须政策的进一步完善。

中国房地产及住宅研究会副会长张元端认为，我国住房制度改革经历了住房政策从“市场、保障并重”到“重市场、轻保障”，又再回“市场、保障并重”的曲折过程。

不能否定住房市场化的积极作用，住房市场化推动了对住宅的投资和GDP的增加。有人士指出，在市场化激励下， 2003-2007年的五年，全国城镇住宅投资总额达到6．7万亿元，比上一个五年增加了4万多亿元，年均竣工住宅超过6亿平方米。

但在将住房大力推向市场的同时，弊端也逐渐积累。1998年房改时曾提出要较后形成以经适房为主的住房供应体系，但2007年数据显示，尽管多年来经适房投资大幅增长，但只占商品住宅投资的4％左右。

此外，住房市场化所推动的房价不断攀升也越发使低收入家庭遭遇住房窘境。据统计，目前全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，占城镇家庭总户数的5．5％。由于以往将住房问题界定为市场领域，结果截至2007年10月底，累计全国只解决了68．1万户。

现阶段我国住房问题也基本上有了一个比较明朗的政策取向：低收入家庭主要通过廉租住房解决，外加经济适用住房；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价房和经济租用房的办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

但是“限价房”的管理制度需要进一步完善。一位分析人士认为，限价房从诞生之日起就面临着三大难题。其一，限价房的选址问题；其二，如何界定限价房购购人群的标准；其三，限价房与经适房、中低价商品房的界定模糊令市场操作者很难把握。同时限价房因为和商品房的差价，如何防止之前经济适用房遭遇的“开奔驰车的购经济适用房”的困境，也是考验政府智慧的难题。

另外随着限价房投放市场，显现出拉低周边房价效应同时，投放总量难题也突显出来。近期北京市在向国家有关部委汇报情况时，提出限价房总量确定的难题。少量的限价商品房推向市场，对市场没有太大影响，而大量的限价商品房出现则必将使得国有土地的出让价格遭到损失，因此如何协调其比例也将是一个很重要的问题。

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