北京市限价房入市的消息的确给人以鼓舞，但 “双限双竞”模式的前景未必如报道中所描述的那么乐观。虽然政府可以运用行政干预来调控房地产市场，但是行政手段的运用是有其限定条件的，其运用的合理程度也值得讨论。

所谓“双限双竞”就是要求土地的供应在限套型、限房价的基础上，采取“既竞地价、又竞房价”的办法，以招投标方式确定。这意味着，即使土地成本抬高了，抑或住房建设中的建筑成本上升了，房地产开发商依然要根据土地出让合同规定的价格出售其产品，以此来降低这些中小户型的价格。现在，土地出让市场是典型的卖方市场，国家是城市土地的惟一供给者，而需求方则是众多的开发商。作为土地所有者代表的政府在土地出让中的强势地位毋庸置疑。政府在将财政收入的减少控制在较小限度内的前提下，同时限定了未来房屋的交易价格，的确可以称得上是调控思路的一种创新。

但问题在于，在一定程度上降低了房价的同时，这种创新是否伤害了市场价格机制本身？因为价格机制是整个市场机制运行的基础，如果这种创新伤害了价格机制，尽管它对房价上涨的抑制是有一定效果，但这种调控成效相对于对市场的伤害来讲，是一件得不偿失的事情。

就像董藩教授所说那样：“人们关注的往往是商品标签上的价格，但却很少有人关注价格背后更有价值的经济规律”。价格应该是即时市场上总供给和总需求“对撞”的结果，在我们不能明确估算一年甚至几年后（房地产项目的开发周期需要一到三年的时间）的市场需求和供给的情况下，就限定某一地方房屋的销售价格，实际上等于剥夺了市场上总供给和总需求“对撞”的权利。限价房政策的本质就是运用行政手段强制性地压低房价，并间接地影响周围同质楼盘的价格，从而达到“平抑房价、冷却楼市”的目的。然而，不论是此前一系列的部委联合发文推出的调控政策，还是目前地方政府出台的创新性的“治标不治本”的限价房措施，都忽视了房地产市场背后的强大需求。

限价房的价格是依据购地时点的房价结合拍卖时的竞争情况确定的。其实影响房地产价格的因素是非常多的。按照现在房地产市场的发展趋势来看，在一到三年的建造周期之后，房屋的价格未必像现在时点我们所估计的这样。

有人可能说房地产开发商已经充分估计了房价的上涨比率，这就涉及到另外几个问题：，谁能保证建筑材料的价格会按照人们的看法发展变化下去呢？，劳动力的价格又会发生怎样的变化？第三，未来的需求又会有什么样的变化？因为这个需求与人口的自然增长、城市化进程、金融政策甚至天灾人祸都是密切相关的。那么谁能保证开发商的估计是基本准确的呢？价格承诺不只给拿到限价地的房地产开发商带来了风险，也给项目建设完成后的相应区域的房地产市场带来了压力。

从公共政策学的角度来看，实施限价房政策的目的是通过调整开发商与消费者之间的利益关系，从而达到社会公平与效率的较优配置。既然是经济利益调整，那么就需要指定特定的受益人群，而如果限定政策不到位的话，就难免会重蹈经济适用房的覆辙。真正需要房子的人群由于在现实生活中的劣势地位，被某种不光彩的因素排斥在购购人群之外；而抱有投机心理的购家却能够钻政策的空子。在个人信用制度和收入监管制度没有完善之前，购购人群的筛选是一个绕不开的“陷阱”。

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