您的当前位置：海南房产网 - 搜游居 > 房产资讯 > 房产新政 > 土地储备制度将改新增建设用地不能入储

土地储备制度将改新增建设用地不能入储

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 598 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

12月28日，随着北京2块居住用地的卖出，北京2010全年土地出让收入超过了1600亿元。此时，距2011年元旦到来还有4天。在中国人民大学和中国指数研究院举办的汉镒金融讲坛金融危局下的土地金融制度突破论坛上，一位接近国土资源部人士透露，地价不断刷新，卖地收入不断上升，给地方政府土地储备制度改革提出了迫切要求。

未来将限定储备范围，只能是三旧改造和重大项目用地才能储备，新增建设用地不得纳入储备范围，上述知情人士表示，土地储备作为地方政府垄断和控制土地市场的工具，其作用已经超出了成立时界定的土地供应保障的范围，成了推高地价和无限度扩张地方土地财政的工具。

2010年城市卖地收入超过2万亿

北京卖地收入和地价的双涨，仅是2010年全国火爆土地行情的冰山一角。

中国人民大学土地管理系主任叶剑平在上述论坛上表示，今年前11个月，仅北京等12个主要城市卖地收入合计就超过了7000亿元，全年城市卖地收入将超过2万亿元。

叶剑平表示，土地财政是不可持续的。不仅是因为土地资源不能支撑这样的土地财政模式，更是因为由土地抵押、贷款而产生的金融风险，远远大于地方政府的卖地收入。

地方政府利用手里土地进行的融资的规模是卖地收入的几倍，叶剑平表示，十二五土地政策的编制当中，就将改革土地财政问题列入了重要议程。

北京大学法学院教授姜明安也表示，北京等地方政府每年利用土地储备向银行借上千亿元贷款，其中积累的金融风险很大，其次是土地储备成了地方政府抬高地价和垄断土地出让的工具。

较后，土地储备制度还容易滋生腐败，招拍挂制度虽然透明，但是也容易推高地价和产生权力寻租的空间。

国土资源部政策法规司司长王守智在上述论坛上表示，国土资源部通过检查地方政府的供地计划完成情况，制定供地相应的处罚措施，例如规定没有完成供地计划，或者没有将70%住宅用地供应给保障性安居工程的地方政府，暂停高端住宅用地供应等。

限制储备范围

记者了解到，由国土资源部牵头的《土地管理法》修改当中，将对土地储备制度进行修改。

据王守智介绍，土地储备制度改革的一个重要方向是限定土地储备范围，对于新增建设用地，不能进入土地储备。

土地储备只能对三旧用地等存量建设用地进行整理和储备，以及对重大建设项目用地进行储备。为了限制地方政府利用土地储备手段进行囤地和炒地，国土资源部还和证监会等金融监管部门，一起加强了对土地金融的风险防控。

王守智介绍说，不能让地方政府通过土地储备手段拉高土地价格，然后将土地向银行抵押，将风险转嫁给银行。为此，国土部正在和证监会等部门联合进行房地产企业上市、增发融资的审核工作，以此防止不良土地和房地产资产进入资本市场和流通市场，防止土地炒卖。

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，很多地方政府的土地储备都是将新增建设用地，尤其是农地被征用以后，直接进入土地储备，经过政府有形的手控制，将土地卖给开发商等用户，政府从中获得高额的土地差价。

汉镒资产管理公司董事长郭钧表示，要防范不良土地资产进入资本市场，还需要完善资本市场规则。

王守智表示，除了限制政府征地范围和土地收储范围以外，还要尽快推出集体建设用地的流转政策，以市场化流转，堵住地方政府借地生财的路子。

在城市规划范围以外的集体建设用地，在符合规划用途的情况下，可以参股、转让等形式参与到土地经营分配收益；在城市规划范围以内的集体建设用地，在不被规划进公益项目等前提下，也可以参与到土地增值收益的分配，王守智说，将要逐步推进集体建设用地流转，以减少地方政府征地和储备土地的范围。

记者了解到，除了《土地管理法》修改中将涉及土地储备制度修改以外，国土资源部还在研究存量土地和增量土地利用政策，以规范地方储备土地制度。增量土地将更多采用直接流转的形式进行，而存量土地则更多采用储备和征收的方式进行。王守智表示，目前对于闲置土地等存量土地，超过2年的，都采取无偿收回的方式，这种行政性手段也有局限性。接下来，国土部门会研究经济手段和行政手段相结合的调控手段。

例如，对于闲置土地，规定无偿收回会面临比较大的难度，采取征收高额闲置土地费，囤地将会赔钱，这样可以改变囤地和闲置用地比较多的问题。同样，此类经济性手段也在被考虑用在土地储备制度的改革上。对于地方政府储备的土地，要想加快其变成有效供应土地，而不是地方政府囤地和炒地的工具，就必须对其征收闲置费之类的费用。王子才表示，土地储备制度的改革，并不会影响土地供应的问题。因为土地一级开发交给市场以后，通过专业的一级开发公司，将会加快土地供应节奏。以BT等形式为主的土地一级开发形式，将发挥比较大的作用。