城市周边的商业地块价位相对低廉，较深开发商青睐。本报记者 马宏罡摄

核心提示

用地价推算大致的房价，虽然不能得出准确结果，但至少可以让市民知晓，自家房子所在地的土地级别以及限定的土地底价。昨日，本报关于用地价推算房价的报道得到了广大读者的热情响应，很多读者打来电话与本报互动，估算自家的房屋价值，并根据供求关系、周边配套等因素，计算房屋价格。今日，本报继续为大家解读商业用地的地价情况，这既可让有志于投资的朋友对不同区域商业用地的地价乃至房价进行测算。

与普通住宅不同，从沈阳市基准地价的标准来看，烫金地段商业用地的土地价格要高出沈阳周边地段十几倍，充分体现了烫金地段商业用地的说法。但实际上，沈阳城市周边土地的成交量要大于市内烫金地区。

商业用地是指规划部门根据城市规划所规定，用地性质为建设商业所用房屋，出让后用地的使用年限为40年，大型超市、汽车销售4S店、加油站、写字楼、风景名胜设施用地等都属于商业用地范围。

与住宅用地一样，沈阳市的商业用地也分九个等级，不过使用年限均为40年。

单从商业用地基准地价来看，九个级别当中，一级地段地价为10764元/平方米，九级地段地价为573元/平方米，二者之间相差将近19倍。

当然，要将地价转换成参考的房价，也要用容积率来修正。以下为商业用地的容积率修正系数表。

一级和八级商业地价相差15倍

一级地段的一类地区包括北起中山路南到南一马路的太原北街，西起胜利大街东至南京街的中华路和西起正阳街东至东顺城街的中街路，而二类地区则包括西起南京街东至和平大街的中华路，西起东顺城路东至正阳街的中街路等繁华商业街区，而五爱地区、三好街等地均属二级商业用地，而沈阳城边的大孤家子、八家子等地区均属八类区域。

举例说明，以一级一类地段南一马路上的商业用地来计算，容积率为4，那么推算房价可以用10764元/平方米一级地段容积率4所对应的修正系数1.578，得出的数值是16985.592元/平方米。

而如果是八级地段八家子村的商业用地，同样容积率为4，推算房价计算为，692元/平方米八级地段容积率4所对应的修正系数1.624，得出数值是1123.808元/平方米。两者价格相差15倍。

现状：周边土地成交量高于市内

去年下半年，记者曾连续观摩了十几场沈阳的土地拍卖会，从出让土地的位置和成功率来看，沈阳周边地段的成交量要大大高于城市的成交量。

以去年下半年开始进入记者视线的南塔街一地块为例，头次挂牌出让时，因为竞购人数不足而取消竞拍，当竞购人数达到标准正式拍卖时，又因竞购人给出的价格未达到拍卖底价而流拍。与之相反，在十几场拍卖会上，只要是竞购人数达到标准正式拍卖的沈阳周边地块，大多都成交。可以说，现在沈阳周边土地的成交量高于市内。

分析：价格和发展空间或是重要因素

目睹南塔街地块流拍之后，记者曾经对流拍原因进行了五大猜测，并采访了业内专家和学者，大家多表示，市内烫金地段虽好，但价高，利润空间不大。以南塔街地块为例，位置好地块大，操作起来有一定难度。而从整个沈阳的未来发展看，周边地段的发展正在迅速崛起，尤其是交通较为发达的地段，从土地级别来看不及市，但有价格优势，有提升空间，其吸引力已经超过市区。

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