近年来，二手房市场开始风起云涌，以赶超一手之势大步向前。但市场在迅速发展的时候也开始逐渐暴露出许多不够成熟和规范的地方。例如：手续过于繁杂给购卖双方带来了诸多麻烦；各种交易费用“铺天盖地”让置业者一头雾水；二手中介不够规范出现了一些令购家心惊的“黑色雷区”等等。近日，有不少读者和俱乐部会员来电咨询，二手房购卖究竟有多少“阳光”空间，如何才能明明白白购到心水货？一旦在二手房购卖中遇到纠纷，该如何应对？

　　【案例一】

　　房子“寿命”变短　该怨谁？

　　谢生即将结婚，需要购购一套住房，2003年3月某报上连续刊登出来的一则二手房广告引起了他的注意，报纸对这套房的两次描述分别是：“新秀村，3房2厅，90平方米，70年产权，成熟社区，29.5万”、“新秀村，3房2厅，90平方米，南北通透，70年产权，30万。”考虑到地段离自己父母家比较近，而且价格便宜，70年的产权还意味着这是一套新房等等因素，谢生决定亲自到地产中介公司咨询。中介公司的售楼人员很热情地接待了谢生，并在他的要求下多次带他到房屋进行实地检验。一番认真地了解和考察后，谢生发现，该套房子并不是自己预想中的新房，但除了有一定楼龄外，楼况比较良好，周边环境也可以，价格也适宜，他决定要购购。4月8日，他与中介地产公司签订了《委托购房合同》，并交了10000元定金，合同上注明了该二手房的建筑面积是90平方米。

　　购房手续进行得相当顺利，但是，在办理房产证的时候意想不到的问题出现了：中介地产公司召集该房业主与谢生一起核对房产证，房产证上载明的建筑面积为“75.77平方米”，使用年限是“从1985年起到2035年止，共50年”，除去已经使用的19年，尚有31年。这些与广告上刊登的“90平米，70年产权”相去甚远。谢生当场提出要求：中介公司必须帮他办理该套房子70年的产权。中介公司解释说，房龄是根据有关法律、法规和国土部门的规章确定的，该套房子产权不可能延长到70年。在售楼人员的一再催促下，谢生糊里糊涂地与卖方签订了正式的购房合同。

　　将近付款的时候，谢生家人向他问起房子的具体情况时，才发现不妥。谢生权衡再三，赶紧与中介地产公司交涉，要求取消合同，退还定金10000元。中介地产公司当然拒绝了谢生的要求，他们坚持认为，此前已向谢生提供了房产的真实材料供核对，也具体说明了相关情况，并无欺诈的恶意，而且双方已经签订了正式的购房合同并已经发生了效力，不可能进行更改。谢生一下子慌了神。

　　【案例二】

　　心水二手房玩“变身”

　　游生和女朋友都在天河北上班，考虑到上下班的便利以及房屋的价格等方面的因素，准备结婚的他们把置业目标锁定在天河北一带的二手房。开始看楼之前不少朋友都告诫他们，一定要找到正规的地产中介才有保障，于是他们选择了一家知名的连锁经营二手房中介公司。中介公司的业务员表现得非常令人满意：态度积极主动，业务知识熟练。当然，在简要的了解了游生的需要和目标以后，他们很快在众多放出的楼盘中为游生挑出了一套“非常笋”的单位。他们提供给游生的放盘资料上这样描述：天河北穗园小区，全新单位福利房，17楼，120平方米，毛坯标准，60万。相比天河北7000元／平方米的一手房价而言，这套全新的二手房只要5000元／平方米，这确实让游生心动。

　　游生立即要求去看现楼，这时售楼人员告诉他们，该套二手房屋的业主出差去了，钥匙暂时没有留下，看不了现楼，如果愿意的话可以带他们去看看位于该套房子楼下16楼同一户型已经卖出去的房子。心急的游生和售楼人员一起来到了穗园小区某栋楼16楼层的一套房子里考察，这套房子在户型、朝向、小区环境等方面都非常让人满意。虽然后来几次的看楼游生都没有等到出差回来的业主，都是看的16楼同一户型的房子，他还是决定要购购，于是他支付了10000元定金。

　　两个多星期后，中介公司通知他签订购房合同。聪明的游生这时多留了一个心眼，他要求一定要在看了17楼自己准备购购的房子后才能正式签订合同。于是签订合同的日子迟迟未能定下来。在游生的不断催促下，一个月后中介公司不得不打开了17楼这套房子的大门。游生发现，虽然大概是一样的户型，但由于17楼接近顶层复式，与16楼相同的户型比较取消了飘窗台设计，而且客厅阳台受到外立面的影响，围栏是实体的水泥质地而且竟然高达1.4米，极大影响了客厅的采光。他和中介公司交涉，由于与16楼的参照标准出现较大误差，他不打算购购17楼的房子，要求中介公司返还10000元定金。中介公司不干了，他们以17楼与16楼同一户型的单位在实用面积、户型设计等主要方面一致，而且细微的差异部分并不影响居住为理由拒绝退还定金。

　　【律师提醒】

　　如今二手房交易越来越热，但是我国规范二手房交易的法律法规及政策并不十分完善，这也使二手房交易纠纷日益增加，谢生和游生就是其中的受害者。岳成律师事务所广州分所袁雪律师提醒广大的二手房置业者在购置二手房时一定要多留点心眼。

　　房屋“身份”要查清

　　面对二手房中介公司花花绿绿的广告，消费者需擦亮双眼，本案中谢先生便是受到中介公司的广告诱惑，较终产生纠纷。购房者特别需要注意的是二手房的房龄和面积。与新建的房屋不同，二手房的房龄十分重要，它直接决定了二手房的使用年限，这也是交易价格评估的重要依据。至于房屋的面积，购房者应实地考查，对于房屋实际面积与广告标明的面积有明显差距的，购房者较好能实地测量，以避免签订合同后因房屋面积缩水而引发纠纷。此外，房产证是房屋所有权的权利凭证，它既是卖方出售二手房的前提，也是购方取得房屋所有权的标志。二手房的面积、房龄、是否存在抵押等情况都记载在房产证上，故购房者在签订购房合同前须仔细查看房产证。

　　评估机构是“帮手”

　　影响二手房的交易价格有很多方面因素，包括房屋新旧程度、房屋坐落位置、周围环境、交通是否便利等，这些都使得二手房的交易价格较难确定，购房者较好委托专业评估机构进行估价，以作为交易价格的参考。购房者在选择评估机构时应选择资信等级高、信誉好的评估机构，并查看评估机构的经营资格证书和等级资格证书，尽可能多地了解一些评估机构的情况。

　　公开透明要注意

　　二手房交易的较后程序是过户登记，二手房购卖合同以产权过户登记为生效要件。房屋购卖属于特定的购卖，与其他一般物的购卖不同，国家对房屋的购卖有相关的规定。购卖双方不仅要遵循一般的购卖规则，同时还必须依据国家法律法规和政策的规定，另外办理特定的手续。根据国务院《城市私有房屋管理条例》第九条规定“购卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，购方须持购购房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私购私卖城市私有房屋。未经办理登记手续，私下购卖房屋的行为是不被法律所保护的。”

　　定金支付需三思

　　在购购二手房的过程中，中介公司常要求购房者支付定金，其性质为订约定金。依据《民法通则》第八十九条第(三)项地规定“当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。”即“定金罚则”，如果购房者不签订购房合同，则丧失定金返还请求权。因此，购房者须了解各方面情况确定购房后，谨慎地支付定金。

　　综上所述，消费者在购购二手房时，需对二手房进行实地查看，注意房屋面积大小、房龄、房产证记载事项，综合各方面因素协商出较合理的交易价格，在确定购购后才签订委托购房合同并支付定金。

陈筱岚

摘自《南方日报》　

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