◆案例

2006年初，李先生夫妇打算购购一套二手房，用来自住。对于头次置业还毫无经验的夫妻俩来说，不知道购房应该具体注意些什么，从朋友们的只言片语中，他们了解到购房可能需要注意房龄、产权证之类的，但是仍感觉摸不着头绪。对此，业内人事给出了以下八大需要注意的细节和四个小心。

◆细节篇

细节一：了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。

因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。所以，一定要征询原产权单位同意所购房屋转让的书面意见，并签章。

细节二：了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。但较要紧的是，一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

细节三：了解准确建筑面积。

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积不计在内。此外，还要考察地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关事项。

细节四：了解购购程序。

购购“二手房”购卖双方必须要签订《房屋购卖合同》，并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

细节五：了解设施的交验细节。

有些业主在签订合同时常常口头保证，屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水器可以全部。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪，而业主承诺的空调、热水器更是不见踪影。

细节六：付款方式。

在购房合同签订过程中，必须注意付款方式的一个个环节。

细节七：交房时间。

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间；房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担；另外，双方的其他约定也需在合同中注明。

细节八：违约责任。

购卖双方在合同约定时较好清楚标明各方的责任义务，这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

◆提醒篇

●小心避税陷阱

一些中介公司或者卖方经常会给购房者提供一些“避税”方式，如真购卖假与、定金当租金再过户、先公证购卖再过户、先签订合同再过户等。专业律师认为，所谓的“合理避税”，从法律的角度来看，双方的交易行为其实是钻了一个法律的空子，但是双方都要承担一定的市场风险。

●小心房屋折旧率

人们普遍重视房屋的位置、实用性和价格，但是价格中一项很重要的因素却被市场所忽略了，那就是“房屋折旧率”。其实并非购房者真不重视，而是市场将其隐藏了起来，误导购房者忽略了这个问题。专业人士认为，忽视房屋折旧率对购购者而言显然不公平。

●小心合同条款　

随着二手房市场的逐渐火爆，不少房产中介利用人们求房若渴的心理，制造种种陷阱。由于目前的房产市场上存在着很多不规范的问题，往往由于一张便条，甚至一个字，就会有大的陷阱。专家提醒购房者，无论是签订何种购房文件，都要仔细审阅，万万不可随意下笔，如果自己吃不准的，可以找律师或者有关专家咨询。即使购卖合同签订以后，购房者也要有足够的警觉，因为二手房购卖合同要通过房产交易登记备案之后才算真正完成，一旦其中发生了任何的问题，都会导致较后交易出现问题。

●小心按揭贷款

近来各大银行都收紧了个人房贷条件，除了较优质的客户，大部分二手房无法做到七成按揭，部分客户只能做到五成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交头期款，一旦银行贷款批不下来，购家要承担很大的购房压力。

通过以上解答，我们不难看出购购二手房是一项看似简单，实际很复杂，技术含量很高的交易。相关专家建议广大购房者较好通过专业品牌中介机构购购二手房，以确保自身的利益不受损失。如果购购二手房是为了阶段性居住，将来还要出售或出租，这就更需要对所购二手房的未来出售或出租的市场行情有预先判断。

来源：半岛都市报

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