投资二手房的人越来越多，但要想成为二手房投资的赢家，不妨来听听成功人士的经验之谈。

曾女士有一套地段和楼层都不错的二手房，准备以46万元的价格出售，但购房者来看房之后，都要求降价。曾女士坚持认为这个价格不高，不肯降价。因此，半年来看房的人有一打多，但就是没有成交。后来，曾女士请教好友。好友实地考察了那套房子，发现问题在于“衣装”不到位。

原来，曾女士只对房屋进行了内部的“美容”，而楼梯楼道、单元楼门等外在环境却极差，给购房者一个楼房居住者素质不高、邻里环境不好的感觉。在好友的建议之下，曾女士将灰暗肮脏的楼梯楼道的四壁刮白，更换缺损的单元楼防盗门，将每层缓步台缺失损毁的窗户修补完好。然后，将对外装修所花费的7600 元加在房价上，打出47．5 万元的售价。结果不过半月，曾女士就轻易地将房屋卖出了，还比原来多赚了7400 元。

因此，不管二手房所处的地段再“黄金”，楼层户型再好，但毕竟是二手房，要想让“半老徐娘”再现风姿，必须做个到位的精心美容。除了要保证整套房子洁净白亮、室内基本设施完备外，还要关注二手房的外在环境。

此外，不妨在“健康住宅”上下一番功夫。前年突来的“SARS ”，唤起了人们对健康住宅的重视和追求。因此，在对二手房进行出售前的美化时，不妨在健康方面做点文章，关注细节上的设计化，如对地漏进行科学设置，对窗户进行改造保持空气的洁净等，让“健康住宅”得以充分体现，提升二手房价值。

自己评估不会被宰去年初，在某公司任经理的乐先生，割掉股票，凑足了35万元购购了一套二手房，想做短期投资，希望在半年内就出手。结果过去一年多了，乐先生还是没有卖出房屋，因为是他开价38万元太高了。乐先生很困惑，股票割肉，投资了35万元，期限快18个月了，怎么连3万元都赚不到。但据乐先生所知，和他一样购购那栋楼房房屋的投资者都能赚到3万元。后经内业人士分析，原因是乐先生购购房屋时没有做好房价的估算事宜，被人多宰了1．5万元，因此他出于赚3万元的想法而开价38万元就过高了。

投资二手房，不管是卖者还是购者，对二手房的价格都要心里有数。因此，对二手房价的评估要有个了解。据在房地产评估机构工作的曾女士介绍，对二手房价格的评估有市场比较法、收益法、成本法。目前，较为常用的是市场比较法。采用市场比较法，头先要挑选3个以上的与欲交易房产在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例；其次，要确定修正因素，修正因素包括小区环境、景观、公共配套设施的完备程度、城市规划限制等十多项因素。然后，将这些实例与所要评估的二手房进行对照比较，并就具体情况做出适当的修正，以此估算出所评估二手房的客观合理的价格。据业内人士介绍，二手房价格的评估中要特别关注几个较为重要的因素：头先是所要评估房产的位置、地段；其次是房产使用年限与小区物业管理及配套设施；第三是房产的户型和朝向。

来源：上海热线房产

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