事件经过

　　2009年2月15日，赵恒先生与沈子佳小姐签订一份房产交易预约协议，对市内地段、户型均不错的一间二手房进行转让。

　　这套二手房比较特殊，因为赵先生也是刚在两个月前(2008年12月15日)，与该房的上一任房主林某签订了转让协议，暂时还未将房子过户到自己名下。因此他就在房产交易预约协议中向沈小姐说明了上述情况，并附上了林某的房产证复印件及林某与赵先生签订的房屋转让协议。同时，双方约定由沈小姐先付定金6万元，将二手房作价27万元卖给沈小姐，30天后双方再签订正式的房产转让合同书。

　　双方约定，如果沈小姐无故解约，将赔偿赵先生现金2万元。赵先生如果出现一房两或多卖，沈小姐则有权起诉，并要求至少不低于5万元的赔偿。

　　但4月初，沈小姐反悔了，要求和赵先生解除合约。她的理由是，赵先生未取得房屋所有权，无权签订房产购卖合同，因此双方签订的二手房交易预约协议无效，并要求赵先生返还定金6万元。赵先生对此表示不理解，也不愿意解除合约。

　　6月11日，赵先生终于将房屋从林某处过户并取得了房产证。但沈小姐仍要求解除合约，赵先生却表示，如果沈小姐非要解约，将从定金中扣除2万元，作为赔偿。双方目前处于僵持状态沈小姐表示将起诉，而赵先生表示奉陪。

　　律师点评：

　　六和律师事务所 蒋平律师

　　沈小姐认为赵先生未取得房屋所有权无权签订房产购卖合同，其主要依据是《城市房地产管理法》第三十七条关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定。

　　但是，该事件中的二手房并非未依法登记领取权属证书，而是有合法房产证的，只是在签订预约协议时，房产证尚未从林某处过户到赵先生名下。对于赵先生来说，此时他还不享有房屋所有权，的确是无权对在法律上还属于林某的房产进行购卖；但赵先生已与林某签订了该房的转让协议，在法律上形成了对林某房产的期待权，而对于这一期待权，赵先生有权转让和处分。与沈小姐签订的二手房交易预约协议，即是一种合法处分的体现，故双方签订的这份预约协议应当认定为有效。

　　另外，沈小姐与赵先生在签订预约协议时，已明知赵先生虽暂时未取得房产证，但与房产的产权人林某存有合法的房屋转让关系。她签订预约协议的行为，说明她已经预见到赵先生过户房屋、取得房产证不应存在法律上的障碍。预约协议订立后，沈小姐获得了优先向赵生先购购房屋的权利，那么相对应的，她也将承担将来赵先生无法顺利从林某处过户房产所造成的部分风险。此外，赵先生在整个过程中没有过错，后来也依法将房屋从林某处过户而取得了房产证。因此，二手房交易预约协议约定的期限届满后，沈小姐可以拒绝与赵先生签订房产转让合同书，但该行为是对预约协议的违约，就应该支付赵先生违约金2万元。

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