根据2004年5月20日北京市国土房管局公布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，1999年修建的批经济适用房在2005年已经可以上市进行交易了。新规定下已购经济适用房(即俗称的二手经济适用房)如何上市进行购卖，成为老百姓现在较关心的话题。为此，记者专门采访了“我爱我家”的专业人士。

　　已购经济适用房如何出售

　　据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。

　　1、已经住满5年的经济适用房

　　对于已经住满5年的经济适用房，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。例如：一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，若按现市场3600元／平方米进行出售，则需按3600×９5×１0%计算，补交34200元的综合地价款。

　　出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购购经济适用住房和其他保障性质的住房。

　　2、尚未住满5年的经济适用房

　　对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购购时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购购条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房购卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购购经济适用住房。

　　例如同样一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以2650元／平方米或低于2650元／平方米的价格进行出售。并且，购购此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购购条件方可购购此套房屋。

　　出售提醒：以原价出售给有购购资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购购单价出售经济适用住房证明》，到北京市建委开发办办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购购他处的经济适用住房。

　　以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房购卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

　　二手经济适用房如何购购

　　1、已经住满5年的经济适用房

　　购购此类经济适用房不需要符合购购经济适用房的特殊条件，任何购购人群都能购购。购购此类二手经济适用房除正常缴纳1.5%的契税、5‰的印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。例：购购一套面积为95平方米，原购房价格为2650元／平方米，现市场售价为3600元／平方米的已购经济适用房，其总购房款为3600×９5＝342000元，除购房款外，购房人还需缴纳342000×１.5%＝5130元的契税，以及342000×０.005＝1710元的印花税。

　　2、尚未住满5年的经济适用房

　　购购此类已购经济适用房的客户，头先必须满足普通经济适用房的购购条件，即购购者头先必须具备北京市常住户口，其次购购者家庭年收入应在人民币6万元以下。

　　符合此购购条件的购房人还需办理经济适用住房购购资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定较高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款并所购房屋仍按经济适用住房产权管理。即：若购房人经相关部门核定职业、职位等购购标准后，只具备购购较高4000元／平方米，面积在70平方米以内经济适用房的资格，就意味着购房人只能购购较高4000×７0＝280000元的经济适用房。若其想购购一套面积为120平方米，原购房价格为2650元／平方米，现尚未住满5年的已购经济适用房，其购房总价为2650×１20＝318000元，超过了所审核的280000元的购房标准，那超出部分则需补交10%的综合地价款，即补交(318000-280000)×１0%＝3800元的综合地价款后才可购购此套房屋，并且此房屋仍为经济适用房，下次出售仍参照经济适用房标准执行。

　　购购人凭补交10%的综合地价款后的缴款通知书、缴款收据、《北京市城镇居民购购经济适用住房家庭住房和收入核定表》等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续。

　　“我爱我家”专业人士较后提醒大家，购卖经济适用房也应像购卖其他房产一样，较好找那些规模大、信誉好，对于流程、政策了解得比较清楚的大型中介公司，从而有效规避风险以保证交易的安全性，确保利益化。

作者 陈志平
来源：北京现代商报

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