“京十九条”已颁布3个多月，近期，一些涉及“避税”方法的文章点击率持续飙升，网络上有“以房抵债”，老人将房屋低价“卖”儿女等“避税攻略”。这些招数能否行得通?记者对此追访了地税部门和房管局的交易大厅，税务人员表示，“避税攻略”其实不靠谱，市民不可轻信。

　　“以房抵债”仍按销售征税

　　“别说是20%的个税了，就连2%我也不用交!”顺义居民老王准备购套二手房，对现有政策研究了一番后，他自以为发现了“漏洞”。原来，老王私下跟卖家商量好了，先把购房款打给卖家，前提条件是卖家出具一张到期不还款“以房抵债”的欠条。届时，老王以到期不还钱为由起诉卖家，让法院对房产进行强制执行，实现“以房抵债”。

　　通过这种方式就能不交税吗?答案当然是否定的。

　　顺义区地税局相关负责人告诉记者，根据国家税务总局相关规定，无论拍卖、变卖财产的行为是纳税人的自主行为，还是人民法院实施的强制行为活动，对拍卖、变卖财产的全部收入，“纳税人均应依法申报缴纳税款。”

　　“以房抵债”相比正常出售二手房，税收是否更少?对此，税务部门表示：单位或个人以房屋抵顶有关债务，无论是经双方协商决定的，还是由法院裁定的，其房屋所有权已发生转移，且原房主因减少了债务也取得了经济利益，因此，对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，实际上也按“销售不动产”税目征收营业税。

　　除此之外，在此过程中还要缴纳个人所得税及契税。

　　孩子两套房不能接受老人过户

　　市民陈女士这两天向多位好朋友及中介人员咨询，因母亲年纪已大，想在过世前将名下房产加上陈女士的名字，不知是否像网上传说那样，可低价卖给儿女，或者办理与?而记者追访发现，新政策实施后，老人要将自己名下房产过户给子女，需要仔细咨询和计算，如果子女名下已有两套房，目前无法实现过户。

　　昨天，记者来到位于上地服务的海淀区房屋管理局办事大厅咨询台询问：儿女名下已有两套房，老人还能通过购卖或与过户给儿女吗?

　　“不可以。”咨询台右侧的一位工作人员立即回答，并建议记者拨打市建委便民咨询电话59958811询问。记者随即拨打了该号码，对方工作人员说，北京市户口的居民只能限购两套住房，儿女名下已有两套房这种情况符合限购政策，因而不能接受老人的过户。如果子女已成家，且名下无房或只有一套住房，这种情况下才可以办理过户。

　　“陈女士已有两套房，如果母亲的房产目前因限购不能过户，老人去世了也不行吗?”工作人员说，在限购政策下是不可能办理过户的，老人过世后，经过相关财产公证，可以出售老人房产，子女只能以现金等方式继承。

　　父母“”房购卖和与税不同

　　老人不办理过户，仅在房产证上添加子女的名字，到底行不行?据了解，从法律上来说，“加名”实质上是增加房屋的共有产权人。可以以房地产权与、购卖或析产登记三种方式办理。其中以房屋析产登记增加房屋共有权人仅适用于夫妻之间。那么，老人将自己名下房产过户给子女，只剩下购卖和与两种方式，哪种方式更合适?

　　“通过与的方式，将房产过户到子女名下，肯定要优于通过购卖的方式吧?”一名市民这样认为。但记者获悉，因为购卖二手房要交不少税，很多老人希望办理房屋“与”手续。其实不然，两种方法可谓各有利弊，还需根据自身情况来具体分析。

　　通过与的方式过户房产，根据有关规定，房屋产权所有人将房屋产权无偿与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税，同时免征营业税。但是，对于个人无偿与不动产行为，应对受人按受房产市场价格全额征收契税，税率为3%。

　　此外，与房屋还要经过公证，而根据有关规定，证明财产继承、与和遗，费用按受益额的2%收取，所说的“2%”并不是商品房当下市值，而是评估价。评估价要比商品房市值低很多，但近年来北京房价翻了数倍，评估价再低，基数也不校

　　卖满五年惟一房税费较少

　　到底老人房产该办“购卖”还是“与”，记者到链家地产、中原地产等多处二手房中介公司门店咨询，中介人员王先生给记者仔细算了一笔账。

　　以某小区一套114平方米的普通住房为例，由于房产居住已满五年，且为惟一的住房。如果按购卖方式过户，由于该房是满五年惟一的普通住房，所以免征个税和营业税，只需缴纳契税。契税将是过户价格的1.5%。中介人员用过户指导价约为21000元每平方米乘以114平方米，得出过户价约为230万元，再用230万元乘以1.5%，得出需缴纳的契税为34500元。

　　如果按与方式过户，需缴纳契税和公证费。契税为市值的3%，230万元乘以3%等于69000元。公证费为评估价的2%，用链家地产网站给出该房的评估价417.44万元乘以2%，得出83488元。该房需缴纳的契税和公证费的总和为152488元。

　　也就是说，对居住已满五年，且为惟一的住房，老人将房子“卖”给子女，仅需缴税34500元;而老人将房子“与”子女，要缴纳的契税和公证费的总和为152488元，要交的税费高出了11.79万多元。显然，购卖方式更划算。

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