房产新政影响投资 分类计算房子是否该卖

从今年6月1日开始，政府的房地产税收政策发生了根本的改变，不但对不同面积的住房进行了区别征税，还特别规定，购房者如果在取得房屋后两年内就卖掉，将按照房屋成交价的5.55%征税，也就是全额征税，而以往则是按照房屋购卖的差额征税。此外，“6·1”之后购购非普通住宅将按3%的比例征缴契税。手头的房子该不该卖掉？让我们来具体算一算。
　　
　　
　　 不同购房者的保本公式
　　
　　 在目前情况下，绝大多数人购房子，都会选择按揭贷款。按不同类型分析：
　　
　　 1.办完契税未超过2年的普通住宅
　　
　　 其契税按购入总价的1.5%收取，而营业税按其卖房总价的5.55%收取，因此，其头付以后的后续成本为：
　　
　　 按揭利息=购入价×（1-头付比例)×按揭利率×已贷款日期
　　
　　 契税=购入价×1.5%
　　
　　 营业税=购入价×(1 涨幅)×5.55%
　　
　　 其他一次性支出：包括保险费、公证费、律师费、印花税、评估费、中介费等则：保本价=购入价 后续成本=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 7.05% 涨幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 2.办完契税满2年的普通住宅
　　
　　 与种情况的不同点是不用交营业税，因此根据以上计算，即：
　　
　　 保本价=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 1.5%] 一次性支出
　　
　　 3.“6·1”前签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅
　　
　　 与种情况相同，即：保本价=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 7.05% 涨幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 4.“6·1”前签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅
　　
　　 它与种情况的差别在于营业税按照卖房所得的增值部分的5.55%收取，即：
　　
　　 保本价=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 1.5% 涨幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 5.“6·1”后签(预售)合同且办完契税未满2年的非普通住宅
　　
　　 第5、6种情形的应交契税增加到购房总价的3%，其营业税的缴纳情况则分别与第3、4种情形相同，因此：
　　
　　 保本价=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 8.55% 涨幅×5.55%] 一次性支出
　　
　　 6.“6·1”后签(预售)合同且办完契税已满2年的非普通住宅
　　
　　 保本价=购入价×[1 (1-头付比例)×按揭利率×贷款期限 3% 涨幅×5.55%] 一次性支出应用实例
　　
　　
　　 举例
　　
　　 王先生于2004年6月份购了一套总价100万元的普通类住宅，三成20年按揭(年利率为5.31%基准利率)，现以110万元脱手。
　　
　　 根据政策，王先生属于上述种情况，则后续成本如下：
　　
　　 按揭利息=100万元×（1-0.3)×5.31%=3.7万元(注：等额/等本法会略有差异，但对我们的计算影响不大)
　　
　　 契税=100万元×1.5%=1.5万元，营业税=100×5.55%=5.6万元，其他一次性支出1.5万元，则他的保本价=100 3.7 1.5 5.6 1.5=112.3万元，因为他的卖出价为110万元，所以此次房产投资亏了2.3万元。
　　
　　 需要指出的是，由于没有严格区分按揭贷款使用等本还款法还是使用等额还款法，也没有考虑资金的时间成本和银行贷款利率的调整，对一些费用也做了大致的估算，因此所得到的只是大致的结果，仅供房产投资者参考，更准确的数据可以咨询专业的投资顾问。
　　
　　 由计算公式可以看出，房价的涨幅和银行按揭贷款利率的高低，将直接影响投资房产的收益率。

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