新政后，投资成本增加了不少，投资者势必更要谨慎出手，三思而行。新政后消费者该如何购房？业内专家提出了六项参考标准和三大公式。

　　■六项标准银行是风向标

　　普通购房人看市场的方法很简单，那就是看银行对购房贷款的态度，银行手松，说明市场看好；银行手紧，说明市场风险加大。银行的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。

　　参考平均价

　　经常听一些人讲平均价格下跌，是因为某类房子增多，并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多代表着市场的需求，更反映着政府的政策导向。便宜房子增多，受影响头当其冲的一定是高价房。

　　购涨不购跌

　　房地产投资和其他投资一样，不要认为自己能摸到市场的价格底线。如果不是为了急住，当房价一路下跌时还是持币观望一下好，宁愿市场开始走高时购不到较低价，也不要有抄底心理。

　　学会“购预期”

　　要在房地产市场上赚钱，有时也要善于“抓机会”。如果一个能把楼盖完的房地产商搞“内部认购”，因为手续还没办完，所以便宜，您愿不愿尝试呢？一个房子有预售许可证，而土地使用证没有办下来，您敢不敢购呢？同时要学会购预期，比如知道哪里有一条方便的路要建或哪里会与**站相邻，而不是等房子建好了再购，而较好是在它动工之前购。

　　实用较实在

　　现在都说房价高，购不起房子。那么，房价降了就一定能购得起房子？未必。如今有一部分人购不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以购套60～70平方米的房子，但他非要购120平方米的房子。房子大，固然好，但在条件不具备的时候，必须面对现实。如果求大，甚至通过按揭求大，再低的房价，也可能是负担。建议普通购房者头先考虑方便、实用，不必一步到位，可分步分位。方便实用才是较实在的。所以，购房前定好自己的目标，多比多看，入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。

　　算算养房成本

　　“购房子就是购生活”，社区的维护成本也得算算，业内人士指出社区越大，使用和维护成本越低。

　　同时社区所有设施和服务也都不是免费的。会所、地下车库都得花钱，公共设施越多，付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，购房时不能不考虑。

　　■三大公式

　　考察一处房产是否值得投资，较重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值。

　　租金乘数小于12

　　租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式(租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入)，小于12。

　　以市某一小户型为例，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12倍，很可能会带来负现金流。这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

　　8年～10年收回投资

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是:投资回收年数=(头期房款＋期房时间内的按揭款)/(月租金－按揭月供款)×12。

　　一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年～10年左右。仍以市小户型为例，假设2001年时头付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购购这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。

　　15年收益高于购入价

　　另外，也可以参考国际专业理财公司评估物业的公式。

　　如果该物业的年收益×15年=房产购购价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购购价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×15年<房产购购价，该物业价值已高估。

　　仍以上文提到的小户型为例，2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　以上是三种常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一个地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。
 

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