随着国家税务总局下发的“108号文”的出台，个人房产转让所得已经被正式列入“财产转让所得”项目，20%的税率也让众多投资者和购房人的理财神经被深深触动。在房地产政策层面发生了众多变化的今天，作为普通置业者，如何在新政之下进行选择已经渐渐成为焦点。

持有还是抛售

受“108号文”影响的莫过于二手房市场，由于担心出售房屋的收益将会大打折扣，不少业主在考虑将 自己的房子“转售为租”。但根据记者的采访和实例计算，“转售为租”并不一定获得更好的收益。

刘女士2003年以每平方米5500元的价格购入一套上海万里城（巴黎之春期）100平方米的商品房，总价为55万元，头付15万元，银行贷款40万元，年限为20年。前一阵刘女士刚以每平方米8000元的价格出售此房，挂牌后不久就遇上了新政出台。

根据税收征收规定，个人所得税＝（转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%，刘女士如果售出这套80万元的房子，需要缴纳的个税为 (800000-558420-44400-41425.0255)×20%＝31150.9949元（注：房屋原值=原房价+印花税+契税+产权证印花；合理费用=住房贷款利息+手续费+公证费；住房贷款利息以较新的房贷利率计算，计算三年的住房贷款利息。根据“商品房及其他住房装修费用较高扣除限额为房屋原值的10%”的规定，案例中合理费用假设为原值的10%）。

因此，刘女士所要缴纳的税费总额为营业税+印花税+个税=44400+400+31150.9949=75950.9949元。

该房现在出售的话，实际收入为转让收入－头付－应缴税收－三年房贷利息（800000-150000-75950.9949－41100.0255=532948.9796元）。

如果刘女士“转售为租”三年后出售此房，届时因购房已超过5年，因此不用缴纳营业税和个人所得税。根据业内人士分析，今后房价会趋于平稳，不会大跌或大涨，因此，我们姑且把三年后的转让价仍定为80万元，每个月的房租收入为2000元。

三年后的实际收入为转让收入－房屋原值－房贷利息＋房租收入－装修费用－印花税＝800000-150000-82200.051+60000-50000-400＝577399.949元（案例中除主力税种之外，其他税率忽略，因考虑到实际上并非能每年租满，故以每年10个月来计算出租月份数。因此房是毛坯房，要出租需有一定的装修，故需支出装修费至少5万元）。

如果按照目前新政细则所规定的“对于未能出具合理费用相关凭证的业主，个人所得税以转让价的1%来征收”，刘女士只要缴纳8000元的个人所得税就可以了。如此算下来，刘女士售出此房的实际所得将会更高，实际收入为转让收入－头付－三年的房贷利息－营业税－印花税－个人所得税＝800000-150000-41100.0255-44400-400-8000＝556099.9745元。

如果刘女士将房售出，用其投资于其他领域，以每年5％的率计算，则售房所得的53.3万元三年后将变成61.7万元，比三年后出售此房的收益高出4万元。如果只缴8000元个税的话，刘女士获得的收益将更高。

由此可见，“转售为租”三年后的实际收益虽然比现在抛售要高，然而随着大量投资客“转售为租”，市场上的出租房可能会供大于求，租房收入也可能受此影响而下滑，刘女士的收益并不见得就会比出售房子高。由于刘女士的贷款数目不是很大，还贷年限也较长，所以每月的还款数目不大。如果贷款数目较大，每月的出租收入可能还不够用来还贷款。

从理财角度看，除非刘女士长期将此房出租，从长远看，收益会比现在出售高。否则，即便现在售房需要缴纳20%的个税，只要合理规划资金，仍然能使自己的财富更快增值。

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