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一名律师的产权式商铺投资救赎

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 1017 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

三年前埋下的风险,因为一份售后包租合同,延迟至今暴露出来。2008年4月,当北京芳菁苑底商业主集体维权之时,却发现已经找不到谈判对象——当初承诺包租、回购的公司已经销声匿迹。小面积、低总价、稳定收益预期,对于时刻渴望拥有“资产性收入”的投资者而言,“产权式商铺+售后包租”无疑具有巨大的诱惑力。然而包租期一旦过去,手持零散商铺的业主们对已然嫁接到自己头上的风险,该如何应对?可以预测,本案不会是本轮售后包租风险爆发的较后一个。北京芳菁苑底商三年包租风险尽现

  4月8日,当15名芳菁苑底商业主在“组建商业管理公司”的倡议书上签下名字,发起人席公民总算看到了一丝希望。2004年7月,席在芳菁苑底商二层购购了一间建筑面积为19.74平方米的商铺。但自去年9月至今,商场一直停业,3年包租期已满他不得不过着“零收益”的日子。

  被称为“2072号业主”的席公民,“另一份”职业为佑天律师事务所副主任律师,专业特长之一为“合同纠纷的防范与处理”。席自持为理性投资业主一类,并没有深陷与开发商的“合同”纠纷当中,而是紧握商铺产权,积极倡导所有业主联合“自救”。他在底商东门设立了一个简陋的办公地点,以动员其他业主加入。

  而在距离席的办公地点不到300米之处,芳菁苑9号楼地下一层,业主“矛头”所指的一方——芳菁苑项目开发商北京华森置业有限公司(以下简称“华森置业”)在此办公。按照席的说法,华森置业已经表现出“积极的姿态”,愿意“履行部分合同责任”并“协助业主成立公司主体”,以加快恢复底商运营。

  “我们现在的情况好比在股市中被套一样,资金被压占,没有任何收益。”席公民很清楚,如果商场不能整体营业,单个商铺便一文不值。与他同拴在这一条绳上的,还有近460名业主——显然,15名业主签名的倡议书还过于单薄。

  返息10%的包租诱惑

  位于北京朝阳区朝青板块的芳菁苑项目,由9栋住宅和配套商业组成,其中商业建筑总面积为1.5万平方米。2004年4月27日,席公民与华森置业签订了《商品房购卖合同》,以银行贷款的方式购下这块总价约43万元的2072号商铺,同日签约的还有一份《商铺委托租赁经营合同书》。

  根据后一份合同,业主作为甲方将商铺委托给乙方经营,不论“经营成功与否”,业主将在3年内获得购房总价款10%的年租金回报;3年期满后,业主有权要求乙方按购房全款回购商铺,“乙方不得拒绝”。与《商品房购卖合同》不同的是,这份委托租赁合同的乙方为北京现代三连商业管理有限公司(以下简称“三连公司”)。

  10%,甚至对于距芳菁苑不到200米远的华堂商场而言,都是一个无法企及的租赁年收益率。2004年5月,芳菁苑底商开盘,截至当年9月,共售出9000多平方米,价格也从每平方米2万元涨至2.7万元。

  据席公民初步统计,近460名业主每人投入10万~600万元不等,总投资额高达2.2亿元。“有些铺位只有2至3平方米,有些老夫妇把退休金全都押上了。”

  “可以计算一下,如果开发商要自持项目经营,将项目抵押贷款获取流动资金,银行会根据投入资金8000万元估算发放不超过4800万元的贷款。但通过售后包租,开发商只需要付出30%的返租金,即6600万元,便可获得近2.2亿元的现金流,其中大多仍然为业主在银行的个人按揭。”席公民认为,售后包租对资产的溢价风险较终转移到了业主和银行身上。

  恰恰是这两份同时签订的合同,在3年后成为矛盾的引爆点。据业主王文涛回忆,2005年商场如期开业,定名为“韩SHOW”,但感觉“生意冷淡”。此后,商场两度更名为“瑞祥奥特莱斯”、“瑞祥百货”,至2007年8月宣布倒闭。恰逢此时3年包租到期,许多业主开始要求回购,却发现三连公司已销声匿迹。找不到“对手”的业主,开始向华森置业讨要房款。

  “回购合同是三连公司和业主签订的,理应由三连公司履行,我们也是接了个烂摊子。”华森置业副董事长顾祥颖对记者表示,2004年初,华森置业在开发完芳菁苑后,便将配套底商交给三连公司经营管理。按照顾的说法,较初华森置业“并不知道三连公司以包租、回购作为签约条款”,“当华森置业发现时,商铺已经卖得差不多了”。

  在提交给北京市信访办的一份汇报材料中,华森置业表示:“三连公司在销售合同成立的情况下,未经华森置业同意进行了超出自己能力的广告宣传”,“华森置业于2005年3月中止了三连公司的商业经营管理权,并直接监督三连公司按月给业主返租。”

  无法履行的原价退房

  “回购条款”一度在2006年年底迎来“转机”。2006年12月,香港世纪恒丰控股有限公司(以下简称“世纪恒丰”)与华森原控股方签订股份转让协议书,以承担债务方式收购华森置业,并办理了工商变更手续。顾祥颖表示,考虑到当时华森置业还持有底商近5000平方米,世纪恒丰想通过收购散户实现统一经营,便开始与业主协商退房。

  包括席公民在内的一些业主却放弃了这一次退房机会,原因在于定价。席公民认为,当时北京房价正处于快速上升通道,华森置业以两年前的“原价回购”,实则侵占了小业主的利益。

  “购入的时候,开发商给我们描绘了一个美好的愿景:3年成长期内有风险,给你包租;3年期满过后,我们可以选择自营、继续包租或原价退还,主动权在于我们。”席公民表示,“原价回购”不符合包括自己在内的一批“长线投资者”的预期。

  “在回购之前,华森置业并没有向业主透露有港资介入这一讯息,甚至暗示商场未来的收益会很低,以此‘要挟’业主同意退房,而且是分开逐个谈判。”据王文涛回忆,一些业主鉴于对未来投资收益的看跌,抱着“拿回多少是多少”的态度签订了退房协议。

  在席公民看来,华森置业利用业主的分散性与信息的不平衡剥夺了业主的定价权。“其实业主投资商铺就是要获得收益,而收益的问题永远可以协商,没有人是拿着商铺干吃干喝的。如果当初华森置业能够公开信息并给予合理的定价,相信能够创造共赢的局面。”

  而这一次仅有的、可视为“间接”履行回购合同的机会,却随着世纪恒丰的退出宣告流产。2007年9月,因资金运作不到位等原因,世纪恒丰再次与华森置业原控股方签订公司交接协议书,1个月后工商变更手续完成,华森原控股方归位。

  除去较初几名业主顺利拿到退房款外,大多签订了退房协议的业主再次面临“回购无效”的尴尬境地,他们较终将华森置业告上法庭。这一次,虽然签约方为华森置业,但由于协议本身违背了《商品房销售管理办法》的相关规定,因此在法律上“无法履行”。

  “退房协议本质上是世纪恒丰的意愿,当时的签约法人是香港人,只不过盖的是华森的章。现在业主把账都算到我们头上,显然有失偏颇。”顾祥颖说。

  要产权,还是要债权?

  席公民自然明白“天上没有掉馅饼”的道理。然而使他接受“包租回购合同”投资芳菁苑,以及不签订“退房协议”的逻辑如出一辙:“无论如何,产权也即是房子是别人拿不走的,物权及资产性收入是我国立法保障的。”

  在4月8日公布的一封《致全体业主的公开信》当中,席公民反思道:“是否我们的投资行为真的是判断失误? 总理在几个月前讲,要让人民群众有更多的资产性收入,而我们在此之前已经迈出了一步。有多家商业企业先后对朝青板块做过调查,结论是市场很大。可见,我们的投资行为既有天时,又有地利,走入困境关键是人的原因。”

  席公民认为难题在于产权式商铺的过度分散。他的设想是,将460名业主的权利集中起来,共同设立实体公司,统一对外招租。

  席公民成立了一个筹备小组,人员分工明确:席自己担任法律顾问,保障实体公司的合法运营及风险防范;几名具有多年经商经验的业主,则正在起草一套商业运营方案。

  而至今还持有商场近5000平方米商铺的华森置业,也对席公民的计划表示支持。顾祥颖表示,华森置业将协助业主成立公司,愿意“提供办公场所、经费,以及新公司的注册资金。”

  “无论对于长期投资者还是短期投资者,恢复经营都是好事。一是在将物业转手之前会有收益,二是可以创造更多更好的转让机会,三是可以提高转让价格。”这一次,站在业主群体里的席公民为所有人描绘了一个美好的愿景。

  如何能够保证新组建公司的专业经营能力?事实上,这也是许多业主没有加入席公民发起计划的重要原因,更多的业主选择了观望。

  “你问的是怎么做的问题,但前提是要明白做什么。”席公民认为,在华森置业目前根本没有偿还房款能力的情况下,即使退房成功也只能换来债权。席的逻辑是:“牛产奶不产奶,至少还在我家拴着,要是把牛都退给别人,奶的问题就更悬了。”

  然而,近460名业主持有的共计530多间商铺,加上华森置业持有的5000多平方米面积,构成了整个芳菁苑底商。不同铺位、不同业主各自抱有不同的利益诉求,如何统一经营并合理分配收益?这个自产权式商铺面市以来便饱受诟病的难题,摆到了席公民的面前。

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