开发商售楼沙盘里展示的“小区紧邻百米绿化带”或“万亩森林公园”被道路或其他楼盘所“代替”；会所等娱乐设施变成了饭馆、超市；而“十几时辰的车程”开了半公里也到不了……

　　如果遇到其中任意一种情况，证明你被房产商忽悠了。
 
为了避免更多的人上当，我们推出房地产奸商忽悠词典，给您提个醒。

　　忽悠1口若悬河 楼书失信

　　类似忽悠

　　绿地变住宅或者车位，就是这类忽悠所埋下的祸根。

　　【典型案例】

　　绿地变围墙 景观全取消

　　2003年6月，陈先生购购位于望京某楼盘一套房屋。购房时售楼小姐介绍，小区将南湖路设置主入口；小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。

　　2005年5月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿路向后移了50米。开发商还在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。开发商称：溢水石壁与喷水设施等景观以及老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。

　　【专家解析】

　　期房风险以此为大

　　北京链家地产调研总监金育松表示，目前市场上的所谓期房风险，除楼盘因为开发商资金短缺导致无法完工外，主要就是开发商隐瞒或故意回避一些楼盘的规划设计、施工进展、装修品位、物业管理单位的情况以及周边环境的规划、市政配套的建设等实际情况，导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。这种“不符”造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述“将来时”的现房品质下降。

　　【律师说法】

　　业主应通过监事会监督

　　北京信杰律师事务所尹秀超表示，业主知情权主要有，了解楼盘周边环境建设、楼盘的施工进度、装修材料的品牌、选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。这些问题都是开发商在售楼阶段向购房人进行说明的问题。业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量；事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

　　忽悠2售后包租 诱人投资

　　类似忽悠

　　不仅是产权酒店，目前许多商铺也正玩“售后包租”花招。如“10年包租、年收益8%”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”……

　　【典型案例】

　　十多万元投资 三年回报700元

　　看到投资10万元享有京郊四度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红广告。2002年，动了心的石先生与延庆某假日酒店开发商签订了购房协议。他以10万元头付购下56平方米一个房间。合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。该酒店在2003年投入使用，然而经营一年，七扣八扣之后，石先生只获得了不到700元回报。2004年，改变了回报方式，一年过后更是没落着分文。在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。渐渐对酒店失去信心的石先生并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，较后折成的5000元他同样也没拿到。此时，在没有回报的情况下，石先生停止了还贷，投资3年到现在，10万元头付款外加22个月的月供，石先生一共从该酒店得到不过700元。

　　【专家解析】

　　期房不能售后包租

　　中原地产副总经理颜光茂表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发所需的话，这个项目就烂尾了，而这个风险是由小业主承担的。

　　【律师说法】

　　涉嫌非法集资

　　北京律师协会房产律师秦兵表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。售后包租实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有非法集资之嫌。

　　忽悠3交通方便 全是图上计算

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