如果遇到其中任意一种情况，证明你被房产商忽悠了。 为了避免更多的人上当，我们推出房地产奸商忽悠词典，给您提个醒。

忽悠1口若悬河 楼书失信

类似忽悠

绿地变住宅或者车位，就是这类忽悠所埋下的祸根。

【典型案例】

绿地变围墙 景观全取消

2003年6月，陈先生购购位于望京某楼盘一套房屋。购房时售楼小姐介绍，小区将南湖路设置主入口；小区内将建有溢水石壁与喷水设施等景观。开发商在售楼书及口头上承诺，将建设小区内的老年活动区、儿童活动区、小区绿化等配套设施。

2005年5月，开发商在完成商务楼的施工后，未经业主同意，擅自停建了原来在购房合同中约定的溢水石壁与喷水设施等景观，并将小区主入口沿路向后移了50米。开发商还在小区住宅楼和商务楼之间建造了规划中不存在的隔离围墙，使得小区绿化面积大幅缩水，老年活动区、儿童活动区等配套设施不见踪影。开发商称：溢水石壁与喷水设施等景观以及老年活动区、儿童活动区等设施，由于未在合同中明确约定，不具有约束力。

【专家解析】

期房风险以此为大

北京链家地产调研总监金育松表示，目前市场上的所谓期房风险，除楼盘因为开发商资金短缺导致无法完工外，主要就是开发商隐瞒或故意回避一些楼盘的规划设计、施工进展、装修品位、物业管理单位的情况以及周边环境的规划、市政配套的建设等实际情况，导致将来业主入住后的房屋、环境、物业管理水平与当初开发商卖楼时的描述不符。这种"不符"造成的直接后果就是业主入住的房子与开发商所描述"将来时"的现房品质下降。

【律师说法】

业主应通过监事会监督

北京信杰律师事务所尹秀超表示，业主知情权主要有，了解楼盘周边环境建设、楼盘的施工进度、装修材料的品牌、选用的物业管理公司的资质、管理经验以及收费标准，车位的位置、数量、停车费等。这些问题都是开发商在售楼阶段向购房人进行说明的问题。业主可以通过监事会随时监督工程进度与质量；事先签订物业管理公约，公示物业公司的资质、管理经验、收费标准及依据。

忽悠2售后包租 诱人投资

类似忽悠

不仅是产权酒店，目前许多商铺也正玩"售后包租"花招。如"10年包租、年收益8%"、"统一经营、原价回购"、"提供每年8%的物业补贴"……

【典型案例】

十多万元投资 三年回报700元

看到投资10万元享有京郊四度假酒店的产权，还可与全世界各地的酒店进行交换，每年更可获得高达3万元的客房利润分红广告。2002年，动了心的石先生与延庆某假日酒店开发商签订了购房协议。他以10万元头付购下56平方米一个房间。合同承诺，根据经营状况扣掉经营管理费、暖气费、物业费等，60%的收益归业主所有。该酒店在2003年投入使用，然而经营一年，七扣八扣之后，石先生只获得了不到700元回报。2004年，改变了回报方式，一年过后更是没落着分文。在与开发商交涉后他得到了3.3万元的住房券，意思是他可以用来住自己的酒店，或者卖给别人。渐渐对酒店失去信心的石先生并没有动这些住房券，年底开发商用15%现金回购，较后折成的5000元他同样也没拿到。此时，在没有回报的情况下，石先生停止了还贷，投资3年到现在，10万元头付款外加22个月的月供，石先生一共从该酒店得到不过700元。

【专家解析】

期房不能售后包租

中原地产副总经理颜光茂表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发所需的话，这个项目就烂尾了，而这个风险是由小业主承担的。

【律师说法】

涉嫌非法集资

北京律师协会房产律师秦兵表示，根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。售后包租实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有非法集资之嫌。

忽悠3交通方便 全是图上计算

类似忽悠

离城铁近10时辰、身居××商圈……

【典型案例】

车程10时辰 原是深夜掐表

丁小姐购房已经9年。她告诉记者，那时购房子不像现在有这么多媒体和专家给你当参谋，只能靠售楼广告。但是，广告上的话，千万别当真！丁小姐购的房子是在亚运村北12公里，当时广告说从亚运村开车十几时辰到。估计是开发商照地图上的距离，以80公里／公里的速度算出来的。因为从入住到现在，丁小姐住那儿8年了，只有一次夜里3点开车十几时辰到家了。平时运气好40时辰到，运气不好一堵就是几个公里。没办法，丁小姐只好绕高速走，每天往返都得掏高速费。

【专家解析】

较好亲身体验

通常售楼的各种宣传材料都非常精致，语言非常动人，效果图也极其诱人。但广告终归是广告，效果图不等于实际，里边有些东西是模糊的、不确定的，大家在挑选的时候一定不要轻信。类似于车程的广告其实很好识别，在不同的时间段自己开车试试就知道了，同时还能看看实际的路面宽窄、平整等。越是热点的地区越是堵，一窝蜂的房子较好别购。

【律师说法】

广告用语不受保护

仁和律师事务所孟宪生律师告诉记者，广告在法律上属于要约邀请，开发企业并不受此约束。广告的目的就是吸引潜在的客户来洽谈、签约。只有签订的合同才对双方具有约束力。关于距离的表述的广告用语是按照较理想状态或者直线距离标定，客户不能轻信，应当进行一些实地调查再做决定。　

忽悠4仅剩两套 假象欺人

类似忽悠

邀请意向性客户开盘前进行"价格竞猜"。

填表登记排号，其中暗含价格调查。

【典型案例】

三期售罄 其实还剩数百套

以前，售楼员可以用"现在这个户型只剩两套了 "来虚报销量，进行销控。自从2005年3月15日市建委执行"网上签约与公示"制度后，虽然可以遏制虚报销量，但却无法制约"封楼"、"封盘"以及"推迟开盘日期"等以制造稀缺为目的的销控手段。

以××城为例，今年4月上旬就开始进入了"封盘"状态。该楼盘销售人员称，三期已经售罄，四期将从5月中下旬开始销售。记者了解到，北京市房地产交易管理网的数据显示，三期除去22套认购之外，在1号地1至12号楼中尚有305套房屋处在可售状态。其中，1、2号楼只有两套认购。

据了解，该项目三期开盘时的销售均价仅为5300元／平方米，四期的价格虽然还尚未确定，但销售人员坚称不会低于6800元／平方米。果然，在记者发稿前夕，该项目四期均价公开，果然没有低于6800元／平方米。

【专家解析】

认真调查 严挑毛病

百桥地产机构总经理牟鑫提醒消费者，在排号期间多挑挑房子的毛病，哪怕对这房子很满意，也不要过多地表现出来，以防被开发商利用。尤其要谨慎对待任何机构对房价方面的调查。对广大工薪而言，在选择居所时，经济型户型是居住的头选。经济型户型要具备功能较齐全、紧凑实用、空间浪费少的特点，可以比较直观地理解为面积小、房间多，比如80平方米左右的两居和110平方米以下的三居。

【律师说法】

相信自己 不要轻信假象

一般的项目都利用消费者的从众心理，制造缺货的假象促成交易。仁和律师事务所孟宪生律师提醒消费者，购房时应当谨慎分析自己的购购能力，理性地挑选。　

类似忽悠

样板间不样板。

装修标准不低于×××元／平方米。

【典型案例】

经典餐厅是过道

某国际公寓业主贾先生告诉记者，购房时售楼代表介绍，今后实际交房与样板房相比，除面积增大3平方米以外，其他装修标准和结构没有任何差别。这也是本楼座的"经典珍藏保留户型"。

可目前实际交付的房屋，原来应有的餐厅区变成了过道，餐厅区根本无法摆放餐桌。因为不到7平方米的餐厅，却有5个门！而当初看到的样板间只有4个门，面积也要比这个餐厅大许多，目测应该在10平方米左右。样板间的餐厅放了个直径大约为1米的圆形餐桌。

【专家解析】

户型不要贪大求全

对于普通消费者，户型没必要贪大求全。以90平方米两居为例，百桥地产经纪公司总经理牟鑫指出， 一般而言，客厅约20平方米，主卧约15平方米，次卧约10平方米，餐厅8平方米，厨房6平方米，卫生间5平方米。阳台应该有两个，一个功能阳台与客厅相连，另一个生活阳台与厨房相连。有的户型还配备了储藏室、衣帽间等。

【律师说法】

购房不是搞收藏

购房者购购的应当是适用的房屋，不是建筑收藏，仁和律师事务所孟宪生律师奉劝，应当从自己的需求出发选择适用的房屋。

忽悠6豪华会所承诺降格

类似忽悠

公共绿地变收费停车场，公立学校迟迟无踪影……

【典型案例】

游泳馆变超市 高端会所牙医把门

彭先生2004年3月份在奥运村附近定了一套房子，购房时开发商的楼书及沙盘上都陈列着漂亮的会所及相关设施，售楼小姐更是承诺说本楼盘未来的会所设施是多么齐全，什么游泳馆、健身房、SPA(水疗健身)、氧吧、雪茄吧、葡萄酒行等等，彭先生爱游泳 ，这个楼盘虽比旁边的那家贵了点，但开发商承诺的高端会所让彭先生的心偏向了这套房子。可是如今他已入住一年多，原来售楼小姐口口声声讲的设备齐全的游泳馆变成了一个超市，原来会所的大门变成一个牙医诊所，更不见什么雪茄吧呀、葡萄酒行呀等等。

【专家解析】

不打无准备之仗

千万家专业人士提醒您，通常广告商的文案写得语言非常动人，效果图设计得非常精美。售楼小姐的嘴巴更是像蜜糖一样，但大家在挑选的时候一定不要轻信。开发商承诺的，在签合同的时候可以要求签补充条款，但因为目前都是格式合同，一般开发商不愿意更改，消费者在购房的时候：1.尽可能选大的开发商或资金有实力的甲方；2.看看代理公司的实力与口碑，及销售人员的素质?鸦3.多收集沙盘宣传楼书，查看项目整体规划图，并备份，好在日后开发商不对现时提供证据。然后在入住一年后尽快成立业主委员会进行维权。

【律师说法

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