温州富商、山西煤老板……这一批批炒房团，被认为是中国房地产市场的一股重要力量，参与了高额利润的分配。炒房团的力量到底有多大？他们是怎样参与房地产市场的利益分配？《财经日报》特约请房地产行业知名律师张捷先生，阐述他理解的炒房团利益链条。

　　链条一：炒房团垫资赚息差

　　从银行贷款再转贷给开发商套利

　　炒房团的资金来源主要分两块——初始资金和银行信贷资金。 实际上，炒房团更多的是私募带资管理和操盘手团队操作，而炒房团的成员只是被组织起来的演员。这些演员主要来自富裕农村，操作者和村委会联合起来组织村民，把他们包装成为有钱人，培训他们的言行以应对银行等部门的审查，套取银行资金。这些人被包装成为有钱人，穿上各种品牌，还要编好发家故事，市场传的浙江故事、山西故事就来源于此

　　炒房团初始资金是用来提供贷款头付的过账资金。对于炒房团而言，由于其获得的实际价格只是开发商公开售价的五六成，因此在得到银行按揭信贷之后，炒房团实际上连头付都不用以自有资金支付，而月供资金也可以从银行套取。

　　炒房利润来自巨大利差

　　几乎所有人都认为炒房团的利润来源于房价的上涨，但这一假设本身就直接低估了房地产开发商的智商——这意味着开发商的贱卖。炒房团真正的利益来源，是房地产开发商银行贷款利率与民间利率的利差。这是一笔确定的、高比率的收益。银行信贷利率约为年息7%，加上各类手续费不超过10%，但民间信贷利率一般是月息2%~5%，还要以复利计算。综合到年息，较高能超过100%。

　　链条二：炒房团吃房再退房赚利差

　　与开发商有协议，有楼盘退房率100%

　　房产商不降价原因复杂

　　办理假按揭套取银行贷款，这曾经是过去多年房地产开发商解决资金压力的惯常做法，但风险极大，而且监管也越来越严。这就给炒房团留下了空间。实际上，炒房团也是在套取银行资金，但开发商对此没有任何法律责任，而且，炒房团也是每一个成员走正规渠道，没有假按揭那样的问题。开发商为什么不直接降价卖给公众？这里有几个复杂的原因。

　　其一，部分房源的降价出售会令市场不容易接受后面的再涨价。

　　其二，即便低价公开卖出（部分）房，开发商也不能迅速收到卖房所得资金。只要你的开盘价比较低，很多关系人就会打招呼找到开发商留房，但是他们不会立刻给开发商房款，而是要等到房价涨了很多后卖出，再支付房款。如果房价没有涨或者跌了，他再说一声不要了，风险就被转嫁给了开发商。

　　正因此，开发商更希望和炒房团合作——定一个较高的开盘价，但立即以很大的折扣卖给炒房团（有时甚至是五折、六折），如此直接结果是高开盘价、开盘高成交量，这会直接影响市场心态，给开发商和炒房团带来更大利益。

　　有楼盘退房率100%

　　炒房行为较终成功的关键是房屋要能够出手。从税收政策来看，炒房行为的成本看似是很高的，尤其是不足两年的房子。那么炒房团如何退出？这就要依靠开发商进行协助——退房。一般来讲，炒房团都会和开发商签有退房协议，他们随时可以退房，开发商也可随时将房屋再出售。由于是以开盘价的低折扣价格购入，退房意味着炒房团可以直接锁定利润。

　　这样的退房操作一般是在期房交房、开发商撤场之前。因此，实际上，炒房团持有房屋的时间一般也就这么长，往往不超过一年半，而收益一般是房价的30%。

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