个人情况

　　公积金缴存状况：温女士目前单位还没有住房公积金。

　　资产状况：现有存款10万元，无任何投资项目。

　　收支状况：家庭税后月收入6000元，家庭月支出约为1000元。

　　温女士一家居住在宽城区一套80平方米的住宅中，房子产权是2003年的。由于孩子半年后要去二道区上学，因此，她想在那个区域附近购个小户型房子居住。她不知道应该把现在的房子抵押出去办理抵押贷款付头付款，然后再贷款购现在这套房子好，还是将现在的房子租出去，以租还贷好。小户型的总价大概在35万左右。本期，栏目邀请到中行理财师李佳音为温女士制定了一套理财方案。

　　理财分析

　　一、通过简单计算，我们可以看出温女士打算以租养贷的方式并不可取。目前商业银行已经提高商业贷款头付比例至40%，那么温女士打算购购的小户型头付款则约为14万元，而温女士家庭财产只有10万元，半年后资产为100000+（6000-1000）×6=130000元。不足以支付头付款项，更难以支付新房装修款，所以目前温女士并不具备以租养贷的前提。

　　把现有住房抵押给银行，贷出款项付头付的话，假设温女士原有住宅小区的均价为3500元/平，则原住宅市场价格为28万元，由于产权是2003年的，根据评估公司评估，减去手续费用等，则可做抵押贷款，贷款额度可达到15万元左右。住房抵押贷款利率在基准利率基础上会有上浮，上浮的幅度在10%至50%之间，各家银行不一样，假设上浮30%，则按照年利率5.76%的1.3倍乘以15万元计算。

　　根据温女士家庭贷款额度需要，如果贷款金额为10万元，贷款期限5年，贷款利率7.488%，则月还款额为2000元。那么，温女士现有资产为20万，则新房头付款项为20万元，贷款金额为15万元，由于温女士家庭月收入约为6000元，住房抵押贷款已需还款2000元，那么根据商业住房贷款要求，新房月还款额不得高于1000元，经过测算，需要贷款20年，月还款额为900元。

　　再来看一下温女士目前的每月结余为6000-1000-2000-900=2100元，假设半年后入住新房，可利用结余1.26万元用做新房的简单装修。

　　二、新房入住后可将旧房出租，以租养贷，假设月租金为1000元，则每月结余为2100+1000=3100元，年结余3100×12=3.72万。由于温女士家庭现有两套房子要还贷，则温女士及其爱人必须要保证有稳定的收入，否则家庭将面临很大的风险。这就需要温女士夫妻二人做保险规划，当作为家庭的主要收入来源发生意外或不幸时，可以有一份赔偿用来抵御还贷风险。所以建议温女士夫妇二人配置银行期缴保险产品，同时附加重疾保险。（每年每人期缴5000元，二人合计交1万元，共交3年，保障10年，10年后返还本金及收益。）这种银保产品在保障重大疾病及意外发生的同时，还有较高的收益率，特别适合为家庭的主要收入来源者配置。

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