4月底，金地集团（600383.SH）以5.6亿元、溢价82％抢得上海今年第23号公告地块中的青浦徐泾镇3号地块，该地块51家开发商领取挂牌文件，较终多达10家企业参与较后争夺。而据上述报告分析，金地在上海市场的土储按其2008年的销售能力，仅0.9年时间就将耗尽，这似乎可以解释金地此次为何如此高溢价购地。

上海方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘指出，土地储备的量与质，是房地产企业核心竞争力的主要指标，2007年、2008年两年中，品牌房企在上海市场的销售回款明显多于土地购置款，收支比（销售回款/土地购置款）平均超过2，意味着企业在2009年购地资金充裕，只是尚未发力，新一轮的土地争夺战山雨欲来。

土储告急：一季度零土储

对绝大多数已经或正在全国化的大型房地产企业而言，在上海这个核心市场布点并维持充足土地储备量，是必须的。但是，2009年季度，几乎囊括了目前在中国房地产市场较活跃和较具有标杆意义的全国、本地、外资以及港澳台15家品牌房企，在上海的拿地总和为零，这是从来没有过的记录。

金地是一个缩影。从2007年开始至此次购地前两年多的时间里，金地在上海没有新增土储，该公司目前在上海的所有项目，土地均购于2007年前，共131万平方米。以金地2008年上海市场销售面积高达38万平方米的突出销售能力，目前所剩的35万平方米土储，已经不够其一年的发展所需。因此，进入2009年，在一季度的短暂观望和等待后，在上海市场土储不充足的金地等公司，开始爆发他们的拿地热情。

沪上房地产业内 人士柴一峰分析，金地这类需要尽快增加土储的公司，由于一季度中，上海土地尤其是住宅土地的供应量和地块质量，尚处于试探性阶段，有意拿地的企业选择空间并不大。进入季度，政府土地供应质、量均有所提升，较多企业出手争夺是必然的。“从受调研企业反馈的信息看，尽管像金地这样土储紧张的企业未占多数，但开发商总体的拿地意愿依旧强烈，而且策略上全线退守一线城市。”方方地产咨询部经理赵豫川告诉记者。

土储冲动

“在调研中，品牌房企透露的拿地意愿特点明显：2007年大幅扩张，2008年相当谨慎，2009年一季度观望。”胡宗亘透露。但这些品牌房企很快就将在土地市场作出选择。

尽管就目前的土储可开发量而言，上海本土的绿地、大华和全国龙头万科在上海的土储占据前三，而且成倍于其他企业，但同样需要新增土储。

绿地集团董事长张玉良对于近期上海的新增供应土地，坦率对本报表示，绿地定会积极参与，对心仪的合适土地，“是肯定要拿几幅的。”果然，一季度后，绿地在众多房企参与的今年以来上海总量的一次住宅用地集中出让中，以9.57亿元竞得一幅今年至今上海成交价较高的住宅地块。

房企的土地饥渴和购地热情，不仅仅缘于长期未购地出现的土储告急，更在于长期未购地囤积的大量资金以及信贷资本层面的利好刺激。

赵豫川透露，2007年底至今，大部分品牌房企寸地未购，在上海市场，这些企业的收支比相当高，较高的是金地，过去两年金地上海的销售总额高达77亿元，但零新增土储。另外，和黄的收支比也近5，仁恒、万科、复地也都超过2。“但为了维持长期的核心竞争力和发展，随着土储消耗殆尽，2009年这些企业几乎无一例外购地欲望强烈，金地近期的出手，只是个开始。”

上海市场在全国性品牌房企的战略版图中日益重要，加上目前大部分企业出于控制风险考虑，品牌房企为今年上海的土地争夺战准备的资金“弹药”，不仅有去年在上海市场收支差额囤积的资金，还有更多来自全国其他市场类似的收支比背景下盈余的资金前来支援。

国家统计局5月12日发布的报告显示，1－4月，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比下降28.6%，但比1—3月40.1%的降幅已大幅收窄。房地产企业本年资金来源13512亿元，同比增长12.4%。加上在政策层面，房地产项目企业自有资金比例多年来头次出现松动。多种资本因素推动下，开发商对土地的资本冲动，处于爆发临界点。

土地市场的复苏迹象已现。中原集团地产研究较新发布的4月全国12大主要城市土地市场月报显示，4月份部分城市土地成交面积显著增加，且溢价成交现象较3月明显增多。12个被监测城市共成交土地956万平方米（158幅），其中居住用地成交380万平方米（42幅）。上海4月份居住用地成交面积创2008年10月以来6个月新高，居住用地成交面积50万平方米，与前12个月均值相比，增幅超过180%。

其中，碧桂园、万达、金地、绿城、复地和世茂股份等已纷纷出手拿地。

渠道博弈：

一手竞拍还是二手淘宝？

房地产企业若要在短期内增加土储，面临渠道选择的问题。

“高溢价拿地，也是无奈之举。”柴一峰指出，随着市可供土地资源日益稀缺，开拓公开市场以外的拿地渠道，对土储告急房企来说尤其重要。

据了解，统计显示，品牌房企在上海公开市场拿地仅占总成交地块比重的12.7％，源自二手市场的比例平均高达六成。万科是一个“极端典型”。在目前万科上海共22幅地块（未建、在建及尚未售罄的）中，源自二手市场的高达21幅，仅有一幅土地从公开市场竞得。

类似的情况，在品牌房企中极为普遍。富力、嘉里建设分别拥有1幅和4幅地块，均来自二手市场，土储二手率100％；合生创展有11幅土地来自二手市场，占其公司上海土储的80％以上；即便是老牌的本地房企复地，也有8幅二手地块，二手率高达80%；其余金地、和黄、新鸿基、大华、中海等众多品牌房企的土储二手率一律超过了50%。

大量收购的二手土地，其总体地段和土地质量反而相对较高。综合这些品牌房企的反馈信息，可以发现，品牌企业外环内土储超过了一半，这些地块多位于新市镇，毗邻轨道交通，低密度。有意思的是，土储二手率较低的绿地集团，其土储分布于上海12个区县，外环外高比重，有55％位于外郊环间。这似乎也从一个侧面说明，品牌房企为了能在外环内获取土地，相对一手市场的激烈竞争，二手市场的机会更多。

(作者：田新杰)