全国>>

您的当前位置:海南房产网 > 房产资讯 > 房产新政 > 土地储备过量 过半房企消化周期将超过10年

土地储备过量 过半房企消化周期将超过10年

发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期至:2016-09-10  来源:

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。
房地产企业的土地储备体量,并非“多多益善”,甚至是“双刃剑”。尤其是在市场低迷周期,地块的消化周期在悄然延长,过多的土地储备,对企业的负面影响正在不断显现。

据已披露年报的主流房地产上市企业数据统计,企业的土地储备消化周期近两年快速拉长,至2012年2月底,56%的典型房企土地储备的消化周期都在10年以上,尤以绿城、世茂、招商、恒大等表现明显。

土储过量警报

曾几时,土地储备的体量和质量,成为资本市场衡量一家房企实力的主要指标。如今,“土储全能论”正在逐渐演化成“土储陷阱”。

随着近期上市房企年报的不断披露,结合CRIC监测数据,2009年底至2011年底房企的土地储备总量,呈现逐年上升的趋势。以绿城、世茂、招商、恒大等为代表的一大批知名房企,据测算的较新土储消化周期已经超过10年,风险不言而喻。

中房信分析师孙田告诉本报,在诸多上市房企的评价指标中,土地储备消化周期指标变化剧烈,众多房企所需消化周期不断增加,迄今已达近几年的高位。

2009年底,仅有44%的典型房企土地储备消化周期在10年以上,较高的如世茂房地产、龙湖地产(龙湖·时代天街 龙湖·香醍溪岸),消化周期在13年左右。其余多控制在6-8年,企业战略扩张和销售去化节奏相对合理。

孙田表示,2009至2010年,房企土地储备的消化周期虽有所增加,但基本处于缓慢增长阶段。如万科集团(万科蓝山 万科幸福汇)2009年底的土储消化周期在3.7年左右;2010年底,部分典型房企土储消化周期呈温和增长,世茂房地产、招商地产的消化周期增至14年,万科也升为4年。

到2011年底,房企的土储消化周期普遍拉长,比如绿城中国,其土储消化周期由2010年底的13年跃升为24年。2012年其土储消化周期,仍保持24年的高位上。其他如世茂、招商、保利、碧桂园及荣盛发展等,2012年土地储备的消化周期也已达到近几年的高位。

“与建成项目销售去化周期相比,房企土储的相对过量,对企业的负面影响是显而易见的。”沪上房地产资深人士柴一峰分析,过长的土储消化周期,头先大量长期占据企业过多资金和相关资源,进而令企业的策略调整缺乏灵活度和空间,如果出现土地抄底时机,也只能与机会失之交臂。

更重要的是,在市场下行、地价逐步下调的背景下,过多的土地储备不但无法成为当年资本市场对房企估值的正面利好,反而需要面对市值缩水的压力,风险巨大。

抄底不宜:严控土储总量

在市场的下行周期,土储过量而引起的消化周期过长,越来越体现其“双刃剑”的“锋利伤己”一面。“高土地储备总量与销售放缓,两个因素导致土储消化周期拉长。”孙田分析。

前两年较快的扩张步伐,导致典型房企土地储备总量居高不下。目前土储面积居头的为恒大地产,2011年底的土地储备总量为1.37亿平方米,其次是碧桂园、绿地集团,土地储备的总量也都在5000万平方米以上。

记者注意到,恒大和碧桂园,由于采取高周转战略,前两年在三四线城市的快速扩张导致了目前较高的土地储备总量。虽然企业的月均销售面积排名前列,项目去化速度较快,但受制于高土地储备总量,依然导致土储消化周期较长。

此外,调控政策对企业销售速度的影响显而易见。其中,限购政策对定位中高端的房企掣肘明显。比如绿城中国,截至2011年底的土地储备总量在4000万平方米左右,属于房企中间水平,但其2011年月均销售面积仅15万平方米。尽管绿城2011年下半年采取了多种营销策略,如扩充销售团队、降价促销、出售优质地块及项目等,但由于其太过单一的中高端产品定位,销售业绩依旧疲软。受此影响,目前绿城中国的土储消化周期直逼24年。

据CRIC监测,紧随绿城之后,土储消化周期较长的企业为世茂、招商、恒大,房企消化周期均在11年左右。孙田指出,即使对恒大这类高周转企业而言,目前1.37亿平方米的土地储备总量也压力较大,2011年是恒大迄今销售业绩较好的一年,以月销售102万平方米计算,目前的土地储备消化周期也达11年。

“对这几家企业而言,不拿地或者少拿地,加快项目的去化速度,减少土地储备的消化周期迫在眉睫。”孙田认为。

在这方面,低消化周期的万科值得学习。万科近几年土地储备的消化周期,始终保持在4年左右,这也是其在坚持刚需高周转的同时,严格控制拿地成本,对总价高的地块采取合作拿地以降低风险的体现。

另一方面,对于一个销售额超千亿的企业,2012年依然需要保持积极的土地策略,合理补充土地储备,否则以目前4300万平方米左右的土地储备总量来看,难以满足企业中长期的发展需求。

柴一峰直言,土储从优势转为劣势和风险,不在于土地本身,而是整体市场走势的逆转和开发商日渐紧张的资金状况使然。一旦土地市场出现抄底机会,看似人人平等,实则只是少数房企的大餐,除非那些土储周期报警的企业“豁出去不要命了”。

已有7400条与土地储备相关的微博 参与讨论

海南房产网二维码

扫一扫或者搜索微信号:hainanf

长按识别二维码

免费看房热线(0898-66691855

QQ号:点击这里给我发消息

远离城市雾霾,带上您最爱的人一起享受海岛阳光!

免责声明:凡注明为其他媒体来源的信息,均为转载自其他媒体,其目的在于促进信息交流,并不代表本网赞同其观点或对其内容真实性 负责。本站转载时会标明出处,版权归原载媒体和作者所有。如所载内容涉及侵权,请及时和本站联系删除。

更多大家关注的楼盘

客服电话(24小时无假日)

400-664-8866

服务热线:400-664-8866 E-mail:qinzhenjiang@qq.com

海南房产网版权所有 ©2016-2018 All Rights Reserved 琼ICP备10000445号