继恒大地产之后,利海地产、时代地产、方圆集团的上市计划均告延期,这三家房企此前通过机构投资者各自实现了1-3亿美元(8-24亿元人民币)不等的融资规模,尽管这笔资金对他们去年的发展起到不可磨灭的作用,但到了约定的还贷时间,直面巨大的资金压力。以去年每家房企10亿元左右的资金回收规模匡算,与每家20亿左右人民币的债务总量相比,仍然有着巨大落差。

扩张后套牢?

据了解,方圆集团2007年中委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品；时代地产的机构投资者以华平投资为主；利海地产则主要由美林担保及融资。这三家企业的共同点是,投资机构不止一家。据一位主要负责中国区业务的投行人士透露,这几家公司所签订的协议,“规模均大于1亿元,但不超过3亿元”。该投行人士称,一般在2-3年期内,机构投资者与房企约定的利息为15%左右。“高风险伴随着高利润”,他称,今年这几家房企若上不了市,机构投资者将面临房企资不抵债的风险。

方圆集团委托摩根大通成功发行了2亿美元的可转债和债券融资产品。目前香港发行的高收益债券利息一般不超过15%,可转债利息更低,预计方圆地产这次发行债券类融资工具融资成本在10%以下。广州一位曾参与方圆地产融资项目的业内人士分析,当年方圆地产资产评估价只有2、3亿元,整个资产包对于国外基金公司而言比较小。

上述三家房企在楼市较高峰2007年顺利融资,虽然遭遇急转而下的楼市行情,上市也被迫延期,但正好利用融资进行扩张,搭建全国平台。方圆集团在融资前,只有600万平方米土地储备,而在2007年,方圆集团在广州近郊从化以及长三角地区均有土地储备,仅广东鹤山市“十里方圆”这一项目,“就有50000亩的土地储备”。据方圆地产相关人士透露,方圆集团2008年还将“云山诗意”品牌复制到广州、珠海、清远、常州和昆山。

利海地产目前所进入的地区包括有广州、从化、广西南宁、湖南长沙、河南郑州、贵州贵阳、天津等七个战略城市,2008年全国六城在售及开盘项目9个。

而时代地产较为明显的是在地价高峰期内,花费十几亿元竞得两块分别位于广州南沙区和三水市的地块。

资金回收受阻后的煎熬

在楼市低迷阶段,未上市房企的开发节奏与上市公司大相径庭,这几家企业只能加速回笼资金,以保证下一步的项目开发,从而带出滚动资金；而上市公司则大多选择在此时加速土地储备。

上述三家房企在高峰期加大土储,全国布局,同时也伴随着项目开发资金链的紧绷,是扩张抑或套牢,不得而知。记者了解到,方圆地产去年资金回收较为理想,但今年广州项目几乎没有,从化项目“明月山溪”要等下半年入市,外地项目多数分布于二、三线城市。利海地产资金回收近9亿元,主要来源于广州和南宁项目。“去年8、9、10月份是压力的阶段”,一位接近该公司高层的人士说。去年,利海地产郑州和长沙项目销情惨淡,公司只有将放在广州和南宁市场。时代地产同样有此问题,2008年该公司在佛山罗村的时代倾城和狮山时代依云小镇出货缓慢,基本处于停滞阶段。去年时代地产依仗广州时代和U公寓等项目,资金回笼也在10亿元左右。

“利海地产和时代地产今年资金回笼估计没有去年多。”一位业内人士分析,由于项目数量和路段局限,导致这三家房企销售乏力,加之开发节奏踩得不准,今年的行情未必能支撑他们项目的开发成本,无形中又给项目促销添加阻力。“资金压力是个大问题,现在是在熬着。”上述房企一位员工感概到。

“企业资产若能够支撑负债,就不会有问题。”DTZ戴德梁行策略顾问部董事黎庆文表示,目前这几家房企仍然处于危机状态。今年一季度,房地产销量增加了,但银行房贷相对滞后一个月,因此要等过了这个月,才能看到房企是否能撑得住。

(作者：苏丝 马鹏飞)