房地产商们在今年上半年纷纷取得了他们各自企业的销售纪录，也将账面的现金余额大幅提高到的水平，但他们目前面临的问题是，无法将这些成绩转换为企业的当期利润上。

虽然房地产商的营业收入在上半年均取得不错的增长幅度，但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反，接近半数的房地产商虽然营业收入增长了，但净利润同比却出现了下降的局面。

记者统计规模靠前的14家上市房地产企业中，超过四分之三的企业上半年的净利润增速不及营业收入的增长速度，其中有5家房地产企业的净利润同比下滑。

出现这一情况的原因各不相同，很难将这些房地产商净利增速放缓的原因一概而论。由于房地产行业采用预售制度，导致企业当期的销售金额与结算的营业收入金额并不匹配，利润的表现也就不一而足。

房地产行业人士称，房企净利润增速的放缓甚至下滑的状况可能是部分房地产企业阶段性的问题，当期结算项目毛利的高低都会对企业的净利润造成影响。另外当期结算费用的增加以及一些偶然性的因素，也会影响企业在不同阶段的利润表现水平。

就从上半年出现净利润同比下滑的5家大中型房地产商的表现而言，他们受到的困扰因素就有很大的差异。

恒大集团（3333.HK）的例子正好说明，房地产企业利润水平受到冲击的原因就颇为复杂。该公司上半年的营业收入与毛利水平均取得大约12%的增长速度，但归属于上市公司股东的净利润出现了大幅下滑的局面，同比下跌接近79%。

造成恒大集团出现这种情况的原因有很多，比如该公司上半年的营销推广费用大幅增加，压缩了企业的利润空间。投资性物业增值幅度的收窄，也降低了恒大集团的利润水平。此外，该公司规模较大的永续债券，使得这些权益工具的持有人在公司利润中的占比较大，导致归属于上市公司股东的净利润规模大大减少。

恒大集团的净利润下滑还受到一些偶然因素的影响。该公司去年同期拥有100多亿的证券投资，为公司贡献了当期超过24亿元的利润，而今年恒大集团在证券市场的投资规模缩减到了46亿元，但亏损额度超过4亿元。

另外人民币兑美元的贬值也让恒大集团上半年的汇兑损失超过15亿元。尽管这些汇兑损失并没有对公司的现金状况造成如此大的影响，但它依然冲击着公司当期的账面利润。恒大集团目前的外债敞口大约占20%。

汇率波动的因素也是多家在香港上市的房地产商上半年利润受到影响的一个原因。在恒大集团之外，包括雅居乐集团（3383.HK）、龙湖地产（960.HK）、碧桂园（2007.HK）、世茂房地产（813.HK）、远洋集团（3377.HK）以及融创中国（1918.HK）等上市房企上半年的汇兑损失均超过了2.5亿元。

在这些企业中，融创中国归属于上市公司股东的净利润同比大幅下滑92%，世茂房地产减少约15%。龙湖地产则小幅下降，该公司采用了多种汇率对冲手段，有效减少了汇兑损失对利润的影响。碧桂园、雅居乐的这一指标增速均小于当期营业收入的增长幅度。

融创中国的执行董事兼行政总裁汪孟德称，融创中国的账面盈利状况是阶段性的，主要在于公司当期的费用支出较多，但这一因素将会在未来几年提振公司的利润，因为当期费用支出的增加将会减少未来几年内公司计提的费用规模，利润水平将得以提升。此外公司也在缩减外债规模，将汇率的冲击降到更低的水平。融创中国上半年将外债的规模占比从去年的46%降到了18%。

上半年公司利润同比出现下滑的还有远洋集团（3377.HK），该公司上半年的营业收入同比减少约38%，归属于上市公司股东的净利润同比下滑34%。除了汇兑损失造成冲击外，上半年结算项目较少对远洋集团的业绩造成了较大的影响。该公司的项目集中在下半年结算。

更多企业面临的问题是，他们的净利润规模尽管也取得了一定的增长，但涨幅却远小于当期营业收入的涨幅。

以万科（000002.SZ）和保利地产（600048.SH）为例，这两家销售金额超过千亿的企业上半年的营业收入增幅分别为49%、30%，但归属于母公司股东的净利润分别只有10.42%和0.21%。

这一方面可以归因于这两家企业今年上半年结算的项目中一部分是在市场较差的阶段入市销售的项目，导致项目的毛利率下降，另外则是公司通常采用了合作开发的模式，这也降低了当期归属于上市公司股东的利润规模。（见人民网此前报道《合作开发模式拖累保利地产净利增速》）

据、数据显示，房地产企业归属于上市公司股东的净利润同比增幅已经从2010年的22.9%降至去年末的2.15%。

一位上市房企的管理人士说，随着土地成本的不断攀升，房地产商会更加频繁采用合作开发的模式。一方面合作开发会减少各自企业的利润占比，另外成本的上升也会让房地产企业的腾挪空间更小，这预计会对企业的核心利润继续造成影响。

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