在房地产行业遭遇资金面全面收紧环境下，降准似乎为行业带来一丝希望。

中国人民银行日前宣布，从4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点；同日，上述银行将按照“先借先还”顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）。

从历史经验看，降准通常会为房地产行业带来一定程度利好。而本轮调整周期中，房地产行业也受到流动性收紧影响。国家统计局数据显示，1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点，个人按揭贷款明显下调。

不过，安居客分析师张波认为，此次降准，主要为引导金融机构加大对小微企业的支持力度。当前央行实施稳健中性的货币政策保持不变，此次降准释放的资金大部分用于偿还中期借贷便利。由此来看，对房地产融资环境带来的利好将极为有限。

资金面阴云环绕

随着房地产市场金融监管明显加强，信贷政策收紧，企业融资难度一再升级，房企资金面压力正全面加剧。

国家统计局数据可以例证。1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元。从资金来源构成看，一季度，国内贷款占20.0%，较2017年四季度上升5个百分点；利用外资占0.05%，环比下降0.1个百分点；企业自筹回款资金占比均有下降，其中企业自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占比分别为31.0%、29.6%和13.8%，同比分别下降2.6、3.2和0.6个百分点。

报告指出，今年1-2月，房地产开发投资同比增幅超过企业到位资金同比增幅5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，3月曲线开口进一步扩大至7.3个百分点。后续随着资金环境趋紧，销售下行加剧了房企资金压力，开发商资金面或将出现变盘，部分企业促销回笼资金压力加大。

从房企融资层面，同策研究院注意到一个数据。在2017年12月以前，境内再融资为主要的股权融资方式，但此后，其监测的40家上市房企股权融资方式均为执行股票期权计划，境内再融资额连续三月为0。2018年3月，监测房企实现的股权融资总额折合人民币共8.14亿元，占融资总额1.3%，相较2月呈倍数增长。其中98.28%的股权融资来自华夏幸福的境内再融资；其余为港股上市公司执行股票期权计划，融资金额环比下降94.29%，可见海外配股融资额大幅减少。

同策研究院研究员陈朦朦认为，房企作为资金密集型企业，需根据自己的需求慎重选择融资方式。在目前境内外融资环境均不宽松的情况下，有能力的上市房企可利用上市优势，利用再融资方式满足资金需求。执行股票期权计划虽可为股权融资的一种方式，但此类方式占比很小，且均为港股上市公司。

海外融资也面临新问题。中原地产研究注意到，截至4月18日，房地产企业海外融资年内高达193亿美元，同比上涨80.6%。不过成本也明显上涨，如4月17日，融创中国公告称，将发行包括2021年到期年利率7.35%的6.5亿美元优先票据，及2023年到期年利率8.35%的4.5亿美元优先票据。

尤其值得关注的是，4月19日，国家外汇管理局国际收支司司长、新闻发言人王春英指出，“我们强化了对领域、行业借用外债的管理，例如，除有特殊规定外，房地产企业、地方政府融资平台不得借用外债；银行、证券等金融机构外债结汇需要经过外汇局批准等。”

降准是“甘霖”吗？

降准为阴云环绕的房地产行业似乎带来新的希望。

严跃进认为，央行此次降准政策，显然和很多市场预期不同，充分证明了当前宏观经济和产业经济发展的特殊性。其逻辑在于，当前流动性不足的风险开始增加，从银行体系的稳健运作，以及产业经济的成本降低等角度出发，实际上都需要有类似降准的做法。类似做法自然是在当前资金面持续收紧的情况下，属于“送春风”的效应。

他认为，应该说降准的直接效应就在于银行的可用资金会增加，这样会直接带来流动性的增强和资金成本的降低，所以对于各类银行来说，未来在贷款等领域的自由度会上升，同时对于相关产业的支持力度也会加大。从房地产市场角度看，当前也开始面临一些资金面收紧的风险，尤其是银行贷款等方面，所以类似政策显然能够缓解房地产资金面不足的风险。考虑到近期国家统计局的数据，本身来说是略显悲观，但此次央行降准政策，有助于实现更为宽松的房贷环境。

不过，张波并不这样认为。“我们注意到，在坚持去杠杆，守住不发生系统性金融风险的底线宏观背景下，不仅国内融资渠道持续收紧，我国还强化了对房地产等领域、行业借用外债的管理。可以预见，多重调控举措之下，市场主体风险意识势必增强。受此影响，2018年房企通过提升周转率来降低杠杆，确保资金链安全，将是大势所趋。此举已有包括五千亿级房企在内的龙头开发商付诸行动。”

张波坚持认为，由于融资渠道紧缩，中小房企获取资金的机会成本将进一步提高，面临的生存环境将更为严峻。房地产行业集中度进一步提升，这种趋势在2018年将越发明显。

同策咨询研究部总监张宏伟也认为，从房地产审批环境来看，降准对房地产行业没有太大关系。这主要是针对特定的小微企业等。另外，外汇局的表态值得关注。

“对房企而言，国内融资渠道收紧，不少房企转而将目光转向海外融资，虽然融资成本有所上升。但外汇局如果加强管理，房企即便成功进行海外融资，但由于其主营业务大多在国内，国外的钱进不来。这相当于又针对房企卡死了一个渠道。”张宏伟说。

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