《房地产估价机构管理办法》（建设部令第142号）（以下简称《办法》），已于2005年9月27日经建设部常务会议讨论通过，自同年12月1日起施行。

《办法》出台的背景

早在1997年，建设部就颁布了规范性文件《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房〔1997〕12号,以下简称《规定》），在当时对规范房地产估价机构的行为，促进房地产估价行业的健康发展，起到了重要的作用。

但随着我国社会主义市场经济体制的逐步确立，城镇住房制度改革不断深化，以及我国加入世界贸易组织，房地产市场环境发生了深刻变化。这个《规定》已经明显不能更好地适应新形势的要求。

一是，房地产估价机构与原隶属的政府部门脱钩改制工作基本完成后，房地产估价机构由事业单位转变为有限责任公司或合伙制企业形式的市场主体，自负盈亏、自担风险，在性质、地位、业务开拓、人员管理等方面发生了很大变化，《规定》中的有关内容需要进行相应的修改。

二是，房地产估价市场出现了一些新情况、新问题，如：估价机构假脱钩、给“回扣”等恶性竞争、分支机构管理等，迫切需要通过法规的形式予以规范。

三是，《规定》属规范性文件，无法规定相应的处罚措施，难以制裁房地产估价机构的违规行为，房地产管理部门缺乏对房地产估价市场监管的有效手段，不适应行政管理部门职能转变的要求。

四是，根据行政许可法要求，《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》（国务院令第412号）明确“房地产估价机构资质核准”为行政许可事项，应当依法以部门规章的形式，进一步规范房地产估价机构资质核准的条件、程序、时限等事项，而《规定》的法律层级只是规范性文件。为解决上述问题，建设部在广泛调研的基础上，参照国际惯例，结合我国估价行业发展的实际情况，制定了《办法》。

《办法》设定的主要制度

《办法》分总则、估价机构资质核准、分支机构的设立、估价管理、法律责任、附则等六章，共55条。主要设定了五项制度：

一是房地产估价机构分级审批制度。《办法》按照房地产估价机构从事房地产估价活动的年限、注册资本数量、专职注册房地产估价师人数和每年完成的房地产估价业绩，将房地产估价机构资质分为一、二、三级。新设立的房地产估价机构的资质等级按照较低等级核定，并设1年的暂定期。《办法》还明确了房地产估价机构资质的条件，审批程序、期限和主体。申请一级房地产估价资质的，由省级房地产行政主管部门初审后，转报建设部审批。申请二级及以下房地产估价资质的，由设区的市房地产行政主管部门初审，省级房地产行政主管部门审批，报建设部备案。不同资质等级的房地产估价机构的从业范围和种类，在《办法》中也作了严格界定。

二是房地产估价机构资质动态管理制度。房地产估价机构作为经济鉴证类社会中介机构，必须保持较高的社会认可度，实行规范的准入制度和严明的清退机制，保持房地产估价机构较高的执业水准。实践证明，《规定》设立的房地产估价机构资质动态管理制度取得了良好的效果，形成房地产估价机构资质能上能下的动态机制。因此，《办法》继续保留了房地产估价机构资质动态管理制度，对机构资质有效期作出规定。但为减轻房地产估价机构频繁申请资质的负担，《办法》将房地产估价机构资质的有效期由《规定》中的二年延长为三年。

三是设立分支机构备案制度。随着房地产估价行业的发展，房地产估价机构呈现出多样化、集团化的趋势，一些规模较大的房地产估价机构的业务活动区域从其注册地向全国扩展，部分房地产估价机构还在注册地以外的城市设立了分支机构。

目前，我国对房地产估价机构设立分支机构存有管理上的“政策真空”，分支机构设立及执业行为较为混乱，无法有效纳入分支机构所在地房地产管理部门监管。为加强对分支机构设立及行为监管，《办法》单列一章从三个方面对其进行了规范。，禁止二、三级房地产估价机构设立分支机构，并明确了分支机构与设立分支机构的估价机构之间的责、权、利关系；，明确了分支机构的设立条件；第三，设立分支机构的备案管理制度，要求分支机构设立以及变更均需办理备案手续，加大对分支机构的管理力度。

四是健全对违规行为的监管制度。进一步规范估价机构的行为，一是，《办法》第32条规定了估价机构的禁止行为；二是，《办法》将在申请核定资质之日前3年内没有禁止行为作为许可条件之一；三是，详细规定了估价机构违反《办法》规定的法律责任。

五是确立房地产估价机构的约束和保护制度。《办法》规定房地产估价应当遵循独立、客观、公正的原则，承揽业务应当与委托人签订书面委托合同，不得采取给予回扣、恶意降低估价服务费用等手段招揽业务，与委托人有利害关系的，应当回避。

同时，为便于房地产估价机构及时、准确的掌握房地产市场信息，要求委托人应如实提供估价所必需的资料，并对所提供资料的真实性负责。房地产估价机构的专职注册房地产估价师有权到房地产管理部门查询房地产交易、登记信息。

　　　　　(作者：刘喆)