“2006年，银行贷款压力比较大，一些房地产开发企业贷款时，如果自己在银行里有关系的话，往往会要求估价机构把价值高估。”

“建设部已发出通知，要求各地建设(房地产)行政主管部门结合整顿规范房地产交易秩序工作部署一次对全国房地产估价机构的检查，检查结果于3月底前上报建设部。”一位知情人士透露，这是建设部对房地产估价行业的大规模检查，建设部要求各地建设(房地产)行政主管部门必须“实地检查”。

与此同时，有消息称建设部于近日下发了《注册房地产估价师管理办法》(以下简称《办法》)和《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(以下简称《通知》)两份文件。

参与上述两份文件制定的中国估价师协会副会长柴强向记者表示，建设部开展全国房地产估价行业大检查和《办法》的实施，有利于规范房地产估价行业，建立行业新秩序。

整顿：管人和管机构

“这次整顿主要是加强了两方面管理：一方面是管人；一方面是管机构。”建设部有关人士表示，房地产估价行业的执业特点决定了监管部门要把对注册估价师的管理放在头位。

据悉，在建设部此次出台的两个规范房地产估价行业的文件中提到，今后将建立房地产估价师个人信用档案，房地产估价机构要将估价师历史业绩，从业违规记录等资料协助监管机构收集并登载在估价师个人从业资料中。

另外，注册估价师证书也打破了“终身制”，新的《办法》中设定了注册估价师证书注销、失效等制度。

“取得估价师资格的也不能立即从业，必须有个实习过程。”北京市估价协会副会长杨亚彪告诉记者，估价师不能以个人名义对估价报告签字，必须代表所从业的机构签字，而且不能代表2个及以上的机构对估价报告签字。另外，如果估价报告出现法律问题，接受估价报告一方可以直接起诉估价机构，而估价机构可以追诉估价师的法律责任。

“明确了注册房地产估价师的禁止行为，对有禁止行为的注册房地产估价师将依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”中国估价师协会一位参与此次新规定制定的人士表示。

而机构管理更趋于“集权”，“二级、三级房地产估价机构不得设立分支机构，各房地产估价机构不得设立类似分支机构性质的‘办事处’、‘联络点(站)’等机构。在《房地产估价机构管理办法》(以下简称《机构管理办法》)实施前，二级、三级房地产估价机构已设立分支机构的，应当在2007年3月底以前完成整改工作。”建设部有关人士说。

估价灰幕

杨亚彪认为，若要真正消除虚假评估情况，企业自律远比监管部门出台硬性规定重要。

“估价是一个范围，而不是一个点，这就造成了估价师有相当大的估价上下浮动空间。”杨亚彪说，一般5％的浮动是被认为合理的，但是实际上估价中往往出现明显高估价值和低估价值的情况，有的估价机构出具的估价报告甚至超过标的物实际价值100％以上。

据了解，房地产估价包括三方面内容：房地产企业资产评估；土地价值评估；房产价值评估等。而2006年，北京市房价和地价都出现了快速上涨，这使估价师们在估价计算时，操作空间更大。

“我接触过一笔房地产开发企业抵押贷款业务，银行和房地产开发企业都要求估价师把价格高估，作为估价机构来说，夹在中间非常难做。”一位不愿透露姓名的估价机构负责人透露，由于在2006年里银行贷款压力比较大，一些房地产开发企业贷款时，如果自己在银行里有关系的话，往往会要求估价机构把价值高估。

“以前高估后，还怕银行那审计通不过，现在银行都主动要求我们高估。”这位估价机构负责人说，作为估价机构往往要提醒银行所存在的风险，但银行往往置之不理。

“我告诉银行，这样的估价一般会在3－5年后，就会显现风险，但银行的负责人说，三五年后还不知道怎么样呢，要我别管这些，只管往高里估。”该估价机构负责人说。

“当前的市场环境下，估价行业竞争激烈，互相压价很常见，”杨亚彪表示，无序竞争使一些估价机构出现“一切以客户需要为”情况，有时候估价机构做出估价报告后拿给客户看，客户说低了，就再把估值调高一些；客户说高了，就把估值再调低一些，估价机构完全没有自己的原则。

“例如2005年某估价公司对国有资产处置额进行评估，低估额近10%；2006年某估价师出具的抵押贷款评估报告，将标的物的竣工时间向后推移了7年。这两起案件虽未给当事人和国有资产造成事实上的损失，但至少也给房地产评估业敲响了警钟。”北京房地产估价师和土地估价师协会秘书长郭晋林说，房地产估价是房地产交易的重要环节，在城市房屋拆迁补偿、房地产抵押贷款、土地有偿使用、房地产转让、司法鉴定、房地产保险、房地产课税、投资咨询等活动中均有体现，以北京为例，仅2005年房地产和土地估价机构就完成各类估价业务达51000余宗，2006年这一数字又提高了近20％。

“限制2、3级估价机构设点等措施可以对治理房地产估价行业里存在的一些问题有作用，但若要从根本上解决问题，树立房地产估价行业良好形象，就需要所有估价师和估价机构自律。”中国估价师协会有关人士说。

　　　　　(作者：叶枫)